1 嘉华城项目 营销策划报告地块地理位置/技术指标 2、技术指标 总用地面积210876.97平米 总建筑面积430804平米 其中外销单位约6.3万平米 共计约463套。 1、地理位置： 韶山南路与环保大道交汇东北处 序项目面临问题 问题1——在相对孤立的区域、产品无太大的竞争力的情况下，如何拔高项目自身形象，提高项目的知名度和美誉度？ 问题2——内销与外销的价格差异所带来的客户成交心理差异问题？ 问题3——如何将充分利用内销高端客户资源带动我外销房源的快速销售？ 问题4——项目营销各阶段的工作进度及主要事件的执行计划？《嘉华城项目营销策划报告》 之一：《市场回顾》 之二：《项目定位》 之三：《营销推广》 目录《嘉华城项目营销策划报告》 之一《市场回顾》长沙房地产市场热点信息关注 011 有利因素 经济快速发展为房地产发展提供了基础 近几年来长沙GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长速度，在整体总值增长的形势下，今年经济发展增幅出现下降，产业结构的进一步调整及城市规模的进一步扩大，强大的内在需求及合理的货币政策调控下的流动性过剩保证了长沙市国内生产总值的稳步增长，为房地产的发展提供了良好的整体经济环境。1 有利因素 人口快速增长，不断扩大房地产市场的刚性需求商品房各年成交价格分析 ——商品房价格逐年提升，08 年较07 年增长20% 1 有利因素2 不利因素 土地市场降温 08年以来不少土地以接近底价拍出，近9成土地的成交价与起拍价的差距在500万元以内；同时土地流拍的现象有所增多，08年10月份，先后4宗分别位于高新区麓谷工业园、雨花区大塘村、芙蓉区东岸乡东屯村以及高开区观沙岭茶子山路的地块陷入了流拍的尴尬境地 商品房供销结构失衡 从商品房的供应来看，长沙市全年的商品房批准预售面积超过1000万平方米；其中，单月批准预售面积超过100万平方米的月份达6个月，市场供应明显偏大。与此形成鲜明对比的是，受全国范围内“拐点论”和观望氛围的影响，各楼盘去年的门庭若市一去不返，今年以来的销售量连续下滑。长沙房地产市场的供求关系比例失衡明显；全市商品房的供销比不断拉大，商品房空置率超历史高位 中小户型热销，大户型去化速度相对缓慢 累计住房供应套均面积为107.65㎡，销售套均面积为116.16㎡。 从各户型供销结构来看，90㎡以下中小户型供应占比为41.07%，比去年同期增长了4.23个百分点；供应比例降幅最大的是120-144㎡户型，同比比例降低8.48个百分点 11 商品房价格涨幅回落 2 不利因素 随着市场上商品房供应量的激增，供销比的拉大，楼盘间的竞争变得异常激烈。长沙的房地产市场已开始由卖方市场转变为买方市场。一方面，08年以来的房价涨幅较之07年有了较为明显的回落，全年商品房的平均价格涨幅仅为07年的一成左右。同时，08年5月至8月间，全市的商品房价格出现了连续4个月环比回落的新情况。另一方面，自去年初以来，借助各种名义，各种活动进行打折促销的楼盘层出不穷；暗降现象普遍，市场上买房送汽车、买房送精装修、买房送品牌家电等各类营销手段屡见不鲜 政府将进一步加快廉租房和经济适用房建设，从而增加商品房销售压力 长沙市政府拟与国家开发银行合作，对外公开发行住房保障产业基金，初步计划融资30亿元，建设120万平方米廉租房。截至07年8月，全市共计建设经济适用住房1195.07万㎡。08、09年的每年经济适用房开发量在100万㎡以上。廉租房方面长沙市已建成2万㎡廉租房，08、09年每年建设10万㎡廉租住房 12 3 长沙楼市09年第一季度状况 3.1 土地市场 分区土地成交量：望城县、雨花区、开福区成交面积位居前三位 1-3月土地成交面积依次排在前三位的是：望城县、雨花区，开福区，望城县成交面积最大为6.03万方，岳麓区土地成交为零； 从成交宗数来看，雨花区成交5宗，望城、开福区、天心区各成交2宗，芙蓉区仅成交1宗，岳麓区至今未有突破，1-3月，各区整体成交冷清 数据来源：长沙市国土资源网3 长沙楼市09年第一季度状况 3.1 土地市场 分区成交建筑面积、容积率分析 备注：09年3月因成交地块数据不全，未能计算楼面地价，因而成交建筑面积、容积率沿用08年1月——2月数据。 图5：长沙市1-2月各区土地成交建筑面积与容积率 数据来源：长沙市国土资源网 1-2月各区土地成交总建筑面积望城县最大，为17.66万平方米，天心区最小，为0.73万平方米，相差幅度为16.93万平方米。 1-2月出让成交面积来看，望城县出让成交最大，为6.03万平米，其次为雨花区，最少的为天心区，只有0.403万平米。 1-2月中，开福区综合容积率最高，为4.98，其次为雨花区和望城县，为3.22和2.93 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看