水上公园项目前期策划顾问
E-HOUSE CHINA/200803
中冶置业 / 中国昆山
第二步:
市场环境分析
第一步:
土地属性评估
第四步:
产品定位建议
如何就竞争市场现状与未来，判断项目未来的潜在竞争
Outline
Key Challenges
Methodology
Background
我们需要理解在昆山市房地产的大背景下，项目面临的区域竞争形势是怎样的，本案又将以怎样的市场定位和产品卖点来应对这样的市场竞争
充分了解昆山市整体房地产市场
在此基础上就项目竞争地块作为主攻对象，预测、研判今后的直接竞争形势
如何从项目的土地属性中研判区域未来的发展趋势，从而对本项目的周边属性作出准确判断和认知
总平规划设计的建议
项目的卖点提炼
产品的建议
通过现实性和未来性来研判土地的属性
三条不同的产品线如果进行外立面的统一设计
产品内部的细化建议等
第三步:
项目定位研究
根据项目土地属性与市场竞争分析得出项目的市场策略和整体的形象定位
以市场的需求为导向，以土地的特征为依据来确定项目的灵魂土地属性评估土地属性评估3
宏观经济发展
中心城区规划
昆山城市体系
区域属性分析4土地属性分析/研究结论与启示
宏观经济
2005、2006人均GDP在苏锡常昆四个城市中排名第一，由产业带动的昆山经济开始显现出其特有的威力和实力
台商在外商中的比例超过了一半，成为昆山较为主力的外商投资客源
城市体系
长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市和具有江南水乡特色的生态园林城市
昆山位于长三角的核心区位，是一个拥有140万人口的，依托产业发展起来的具有较强经济实力的三线城市
城区规划
办公市场的向心力，将随着花桥国际商务中心的规划而导向花桥镇
本案所在的东部新城尚不成熟的办公市场和模糊的办公客源结构增加了办公开发的风险
区域属性
项目位于开发区里的东部新城内，该区域规划有商务、居住、工业、教育、文化、体育、医疗、金融八个功能
地块周边商业、办公、会展中心、高档住宅等项目尚处于规划和建设阶段，因此现状人气不旺，成熟度并不高
对本案的启示
启示一：
昆山列百强县之首，经济实力丝毫不逊色于苏锡常，其强大的经济实力成为房地产开发的重要支撑，无论区域细分市场如何，强大的经济发展惯性将保证固定资产持续的生值空间
启示二：
虽然昆山的片区发展规划形成了“多面开花”的城市格局，但是项目位于主城区未来的城市副中心的区域地位无可撼动，从未来的发展趋势来看，项目具有强烈的城市向心力
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