我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向
客户关于商业的目标
项目整体实现开发利润最大化，商业可持有
商业限制性条件
通过项目开发，提升龙湖品牌在北京地区的影响力
地铁站厅占用了地块东北角约6000平方米，并与商业联接
地下建筑面积达到地上的两倍，在定位时要重点考虑如何提升地下商业空间的价值。
为了尽可能为别墅布局预留空间，商业占地面积较小
根据项目开发顶级别墅区的定位方向，通过整体思考来确定商业定位中需要解决的核心问题
住宅与商业形象定位的关系如何处理？
商业物业市场发展空间？选择何种商业业态有助于彰显本项目的高端商业形象、实现目标收益？
针对项目目标和市场现状对项目的思考：
商业与别墅做到形象统一或完全隔离、互不影响；
商业不会对别墅的价值体系产生负面影响；
充分利用地铁人群及旅游人群带来的商业价值；
保证商业自身较高的出租盈利能力。
项目商业定位需要解决的核心问题：
商业定位的结构思路导图
商业发展方向
商业部分发展战略
项目界定
案例研究
商业细化定位
物业发展建议
通过对商业宏观关联数据、区域市场现状及规划、敏感影响因素的分析，对项目属性及研究方向做出初步界定
800-1500US$
1500-4000US$
4000-8000US$
8000-20000US$
传统商业发展
综合业种的业态
综合性商业形式
转型商业形式
消费者价格敏感
多选择，自由购物空间
多种需求
个性消费
——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
通过城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型来看，北京商业快速多元发展
。。。
商业处于与农业经济
相匹配的原始状态
人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下
人均GDP位于1500
~2000美金；城市化水
平在45%以下
商业形态出现第一次升
级，取代了农业时代的
地摊、 集贸市场，商品
为城市生 活提供基本保
障
人均GDP位于2000~
4500美金；城市化水
平在45%以上 70%以下
商业形态出现飞 跃，
多样化、规模化的现
代商业出现，如超市、
专卖店、精品店等
人均GDP位于4500~
8000美金；城市化水
平在70%以上 90%以下
超越商业范畴的广义商
业 形态出现，
SHOPPINGMALL、
大型购物中心、旅游
商业 地产、物流等综
合 型商 业形态出现
人均GDP位于8000~
20000美金；城市化
水平在90%以上
广义性商业的升华转型， 主题性的购物公
园等极具个性消费的
场所出现
+
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