2016年7月8日 第一太平戴维斯世界研究部 英国写字楼市场 2016年7月8日 伦敦核心区写字楼市场 英国脱欧专题简报 市场冲击过后，投资机遇涌现？ 概述 英国基金启动资产出售计划，机会型投资者场内伺机观望。 ■ 市场尚未感受到英国脱欧对经济 的冲击，且几乎没有相关数据出台。 然而，英国以及伦敦是否会维持脱欧 前的市场开放度，这类重要问题已引 发关注。 ■ 投资者对英国脱欧的即时反应不 一。我们的国际客户中很多认为伦敦 目前适合买入（受价格回落预期抑或 汇率浮动利好推动），其他客户则日 趋谨慎，尤其是考虑到近期许多零售 物业基金遭到冻结的情况下。 ■ 写字楼租赁市场对近期动态的回应 会更加缓慢，同时更为谨慎。预期在 这段不确定性时期内，租赁活动会有 所降温。其实此前我们一直预期吸纳 量将回归“正常”水平。相应地，空 置率可能出现上扬，但预期规划开发 项目亦呈减少之势，将可确保空置率 不会升至以往衰退期的高位水平。 “整体而言我们预期写字楼市场供 应面不会显著增加。开发商、投资 者及贷款方的避险情绪升级，因此 2018年及以后的写字楼开发及翻新 项目完工面积将有所减少。” 第一太平戴维斯研究部 脱欧 专题简报 savills.co.uk/research 02 伦敦核心区写字楼市场 | 英国脱欧专题简报2016年7月8日 脱欧 专题简报 脱欧对英国房地产市场各领域的影响 将主要取决于宏观经济背景，而宏观 经济又取决于英国消费者对脱欧的反 应以及未来两三年中脱欧事件的演变 情况。 在本文中，我们率先就脱欧对伦敦核 心区写字楼市场的潜在影响作了分 析。我们还会针对英国及欧洲市场的 其他资产类别陆续展开讨论，并在未 来数月中结合直观数据、场内消息以 及预测调整等信息，定期更新本系列 专题报告。 宏观经济背景 目前对英国及伦敦经济形势最为乐观 的假设：既然英国半数以上的人口支 持脱欧，那么与诸如全球金融危机这 样的“外围”冲击相比，脱离欧盟对 英国经济的冲击强度应该相对较弱。 最为消极的假设则是：在企业决策悬 而未决、消费者信心暴挫、贷款利率 上浮等多方因素的综合作用下，英国 经济将在2017年初出现短期衰退， 随后进入速率远低于预测的增长期。 我们没有考虑欧元区瓦解的可能性， 并非因为毫无可能，而是即便发生， 应该也已超出预测适用的合理时间跨 度。 我们的基本假设介于以上两者之间： 随着场内人士逐渐意识到不太可能 出现其他成员国离开欧盟的“连锁反 应”，金融市场将在2016年夏季恢复 平静。而在GDP仅占全球3.5%的英国 宣布脱欧后，一周内全球诸多市场暴 跌的局面倒是发人深思。 于是会出现这样的局面：市场逐渐认 可脱欧只是英国本地事件，而非区域 性更非国际性事件。 下一个问题是，英国完成脱欧谈判、 重新确立其在区域及全球市场的地位 需要多长时间。英国首相已经声明不 打算立即启动50号条款，因此基本可 理解为过渡期将会持续至2018年底。 不过我们预期到2017年底市场走势应 该会更趋明朗。 在这个过渡期内，英国本土及跨国企 业的投资力度无疑会有所减弱，长期 投资意愿低迷，部分领域（尤其是金 融业）将需启动应急计划。 主要欧洲国家的应对方式将对英国市 场前景产生重大影响。它们可能会对 英国“怀恨在心”。不过，英国将成 为欧盟最大出口国没有之一的事实， 应能降低报复行为发生的可能性。 伦敦也将面临一些独有的挑战。虽然 近来诸多推测均围绕金融服务业，但 有技能及无技能劳动力的获得将如何 影响伦敦的竞争力，也成为疑问焦 点。另一方面，英镑贬值将会给旅游 业带来暂时性支撑，同时专业服务业 也会在脱欧谈判期间得到不断发展。 最后是我们关于英国脱欧以及伦敦市 场的核心问题，也是一个影响长远的 问题：不论于普通民众、企业还是投 资者而言，英国、伦敦给全世界的印 象一向是灵活变通、积极进取、民主 自由、热情好客，而脱离欧盟是否会 破坏这样的美好形象。 投资市场 投资者对脱欧结果做出了不同的第一 反应。一些已处于出价阶段的交易在 价格重新协商后成功完成，其他买家 甚至部分卖家则彻底退出交易。 规模较大的交易被推迟的可能性更 大，并且与伦敦西区相比，伦敦金融 城将会受到更多冲击。（说明：2016 年1-5月，伦敦金融城的投资成交额同 比减少17%，同期伦敦西区同比增加 10%） 一旦金融市场结束动荡、零售基金冻 结喧嚣落定，一旦英格兰银行货币政 策委员会（MPC）就未来数月英国基 准利率给出指导方针，投资者的疑惑 混乱也将开始消散。 对于计划在伦敦收购资产或从事开发 活动的投资者来说，其在伦敦的贷款 难度或成本可能出现增加。 伦敦投资者此前已经开始转变策略， 从资本升值驱动转向收益驱动。我们 预期这股趋势将愈演愈烈。 2015年末我们做出了未来五年（2016- 2020）预测，认为伦敦写字楼投资额 将跟随投资回报的下滑而呈现缩减之 势。公投结果则会增加上述预测实现 的概率，2016、2017年伦敦核心区的 写字楼投资额无疑会低于原先预期。 我们预期2016年全年伦敦核心区写字 楼投资额约介于100亿至120亿英镑 之间（2015年约为180亿英镑）。然 而，下跌幅度仍小于全球金融危机时 期，表明本阶段租赁行情更为坚挺。 2017年的投资市场走势将取决于价格 的调整情况。按理说，伦敦核心及二 级资产的收益率会面临上行压力，但 具体上升空间主要取决于看空抛售的 规模，以及关注抛售的机会型投资者 的数量。目前很难判断看空抛售情绪 从何而来。部分投资者也会从汇率的 浮动中发现机会，无需等到市场价位 整体下调时再考虑机会型投资。 我们在公投前的讨论表明，有大量来 自美国、中东以及亚太地区的机会型 资本有意进入伦敦。这些投资者均表 示，如果伦敦写字楼收益率增加50个 基点，会对他们有吸引力。而且众所 周知，以伦敦为重心的主要房地产投 资信托一直在等待价格回落，以趁机 补充资产库存。 我们认为非基金投资者不会急于抛售 资产，主要原因在于自全球金融危机 以来，伦敦市场的负债水平一直非常 低。但我们认为，或许会有一些厌恶 风险的非本土投资者迫于国内市场的 压力而出售在伦敦持有的资产。 零售基金（占英国市场的比例为5%至 10%）的赎回早在公投前夕即已呈增 savills.co.uk/research 03 伦敦核心区写字楼市场 | 英国脱欧专题简报2016年7月8日 脱欧 专题简报 For further information please contact Savills plcSavills is a global real estate services provider listed on the London Stock Exchange. Savills operates from over 700 owned and associate offces, employing more than 30,000 people in over 60 countries throughout the Americas, the UK, Europe, Asia Pacifc, Africa and the Middle East, offering a broad range of specialist advisory, management and transactional services to clients all over the world. savills.co.uk or savills. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. Philip Pearce Leasing 020 7409 8917 ppearce@savills Stephen Down Investment 0207 7409 8001 sdown@savills Mat Oakley Research 020 7409 8781 moakley@savills 加之势，更在公投结果出炉的几周内 有所加强，因而出现基金冻结以停止 后续赎回的局面。 我们完全理解一些基金管理机构近日 采取的防御措施，是在动荡的市场形 势下保护当前股东的谨慎之举。然 而，这些基金终将出售资产，包括伦 敦核心区的资产。这对于伺机低价收 购英国资产的机会型投资者来说，无 疑是“采购”第一站。 写字楼租赁市场 我们在2015年末对伦敦租赁市场做了 相对保守的基本预测，因此在本月后 续报告中，我们不会对此前预测做出 大幅调整。 我们预测伦敦写字楼租赁活动放缓， 吸纳量将从2014/2015年的高位回落 至更为正常的水平。例如，2014年伦 敦金融城的写字楼吸纳量超过800多万 平方英尺，到2017年将降至600万平 方英尺，随后几年则会在租约状态变 更（租约到期、中止、续租等）的作 用下迎来反弹。 这意味着，我们在2015年末所作的租 金增长预测也较为平缓：2016至2020 年间的年均增速预期放慢至2.5%。 租赁市场在2016年5月确实呈现放缓 迹象，我们预期随着前期进行中的租 赁交易完成，下半年租赁活动将持续 降温。 预计2017年伦敦核心区市场的写字楼 吸纳量将低于预期。 此外，会有更多企业租户希望短期续 租，以便在英国脱欧后的市场环境下 衡量自身需求。 我们预期吸纳量的削减不会出现在所 有物业领域： ■ 银行业：无论短期还是长期，银 行业受到的冲击都最为显著。脱欧前 即已面临“围栏策略”等挑战，如今 又出现进入欧盟单一市场的“护照权 利”问题。然而需要注意的是， 2010 年至今，银行业仅占伦敦核心区写字 楼吸纳量的5.5%。 已有业内人士发问，欧盟或在2018 年引入欧盟金融工具市场法规二 （MiFID2），这是否意味着如果银行 在欧期间能够满足协议标准，将自动 享有从伦敦进入欧盟单一市场的权利 （因为MiFID2适用于二十国集团国 家，而不仅仅是欧盟）？我们的律师 认为，MiFID2将适用于G20成员国的 所有金融服务机构，而不仅仅是零售 银行。因此，如果该法规启动，大部 分经纪、交易以及商业物业贷款机构 将可以留在伦敦，并继续享有欧盟及 其他G20成员国的准入权。 ■ 保险与金融服务业：保险与再保险 市场受到的冲击有限。对冲基金及同 类公司普遍支持英国脱离欧盟，因为 这将减少法律限制，尤其是另类投资 基金经理指令（AIFMD）