谨呈：康鸿产业园改造项目组
西安高新区写字楼
项目基础研究及定位报告
PART 1、市场环境
Market environment
限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资逐步向商业写字楼转移
2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转移，在2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当。

市场环境
市场特征
由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑，下降幅度达到77%，于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降。

77%
92%
由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量的投资客户
办公物业
从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态，租金走势长期维持在3-5%的增长趋势，整体平均空置率维持在11%左右，随着住宅市场投资风险上升， 私人投资者开始逐步关注写字楼市场
西安二季度写字楼销售面积为167316.77平方米，环比上季增加7.93%，，销售额为149156万元，环比上涨5.25%，较去年同期相比增长93.14%，成交价格为8915元/平方米，与上季度相比下滑2.49%，与去年同期相比增长36.04%
上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼销量占全市的73%