2012年08月24日 1 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究
（2010/02）
目录
报告说明及编制情况 ........... 4
第一部分项目总论 ........... 6
1.1项目概况 ..... 6
1.2项目经济技术指标 . 9
1.3报告总述 ... 10
第二部分 广州经济环境研究 ..... 11
2.1中国及广东省宏观经济背景分析 ........... 11
2.1.1 中国经济现状 ....... 11
2.1.2 中国经济趋势分析 ........... 11
2.2广州市概况 ........... 12
2.2.1 行政区划及地位 ... 12
2.2.2 广州市经济现状 ... 13
2.2.3 广州市城市规划 ... 13
2.2.4 广州市交通网线规划 ....... 15
2.2宏观经济分析 ....... 17
2.2.1整体经济健康发展，充满活力 .... 17
2.2.2固定资产投资快速增长，房地产投资稳步上升18
2.2.3城建投入大手笔 .... 19
2.2.4可支配收入增长平稳 ........ 20
本章小结 ......... 21
第三部分广州市房地产市场分析 .......... 22
3.1土地市场表现 ....... 22
3.2商品房市场表现 ... 23
3.3住宅市场表现 ....... 23
3.4广州市商业市场 ... 25
3.4.1 广州商业市场所处的历史阶段 ... 25
3.4.2广州市商铺市场分布格局 ......... 25
3.4.3租金现状 .... 27
3.4.4未来大型商业项目供应 .... 28
3.5广州市写字楼市场 ........... 29
3.5.1写字楼发展格局 .... 29
3.5.2广州市甲级写字楼总体现状 ........ 32
3.6广州市高级公寓市场 ....... 35
3.6.1公寓分布 .... 35
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（2010/02）
3.6.2租金售价状况 ........ 35
3.7 广州市高星级酒店市场分析 ...... 37
3.7.1 高星级酒店市场总体概况 ........... 37
3.7.2高星级酒店市场供需情况 ......... 38
3.7.3高星级酒店市场房价 ..... 38
3.7.4高星级酒店市场未来展望 ......... 40
3.8政策及走势分析 ... 42
本章小结 ......... 43
第四部分 区域市场及项目分析 .... 45
4.1 大坦沙岛总体规划 .......... 45
4.1.1 定位与功能 ........... 45
4.1.2 空间格局 ... 46
4.1.3 交通 ........... 46
4.2 区域房地产市场 .. 47
4.2.1 地产市场现状 ....... 47
4.2.2区域住宅及公寓市场供需分析 . 48
4.2.3 区域板块商业地产市场供需分析 ........... 51
4.3 大坦沙岛房地产市场发展前景 .. 53
本章小结 ......... 54
第五部分 项目价值分析 ... 55
5.1地理区位及交通 ... 55
5.2周边配套及地块环境 ....... 55
5.3商务及商业氛围 ... 58
5.4 项目SWOT分析 . 58
5.4.1 项目优势、劣势分析 ....... 58
5.4.2 项目机会、威胁分析 ....... 58
5.4.3 劣势及威胁改进建议 ....... 59
本章小结 ......... 59
第六部分：项目发展建议 . 60
6.1 盈利模式思考 ...... 60
6.1.1常见商业赢利模式60
6.1.2 本项目商业部分赢利模式建议 ... 61
6.2 项目定位思考 ...... 62
6.2.1 产品布局思考 ....... 62
6.2.2 裙楼经营定位思考 ........... 63
6.2.3 塔楼（中高端商务公寓）定位思考 ....... 65
6.3 产品规划 .. 66
6.3.1 总体规划建议 ....... 66
6.3.2 产品类型、功能及户型 ... 66
6.3.3 建筑理念及风格 ... 68
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6.3.4 建筑细节建议 ....... 70
6.4 开发进度建议 ...... 72
6.4.1 开发原则 ... 72
6.4.2 开发进度安排 ....... 72
6.5 定价及价格分析 .. 74
6.5.1 定价策略 ... 74
6.5.2 价格分析 ... 74
6.6 市场营销策略 ...... 75
6.6.1 总体策略 ... 75
6.6.2 营销计划建议 ....... 75
第七部分项目财务分析 . 77
7.1项目投资估算与资金筹措 ........... 78
7.1.1 项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 ........... 78
7.1.2 项目投资计划、资金筹措与借款利息 ... 82
7.2项目销售收入的测算（含相关税金测算） ....... 84
7.3项目财务评价 ....... 87
7. 3. 1 损益表与项目静态盈利能力分析 ......... 87
7. 3. 2 现金流量表与项目动态盈利能力分析 . 88
7. 3. 3 资金来源与运用表与资金平衡能力分析 ......... 92
7.3.4贷款偿还能力分析92
7.4财务分析总结 ....... 93
附件：财务评价（方案二）.......... 95
附件：财务评价（方案三）.......... 97
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报告说明及编制情况
预测条件假设：
我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确有效的。但是，一旦我们所依赖
的基本依据有所改变，我们的分析、推荐或建议也应随之改变。以下因素将可能
导致我们的研究发生变化：
新的规划变动；
新的政策法规；
对广州市房地产市场可能产生影响的社会﹑经济﹑政治改革等重大事件。

市场分析原则：
本报告以准确性、客观性、公正性为原则，按照有关市场分析的办法及相关规定
撰写，遵循客观性原则和独立分析原则。同时为了降低贵方投资风险，总结观点
也采用谨慎原则进行。

市场分析依据：
分析小组进行现场调研时收集到的数据及资料。

分析小组数据平台系统积累的相关数据及资料。

官方及行内权威研究机构公开发表的文章及观点、数据。

敬请注意：
本项目研究工作是在2012年8月期间进行的，进行研究分析所依赖的信息和资
料都基于这个时间阶段。

本报告中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理
解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对未来预测的过
程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结
果，我们在此提请贵方注意。

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该报告仅供委托方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。

报告编制情况：
委托单位：深圳市沃信资本管理有限公司
研究目的：基于委托方对项目的期望和要求，结合市场情况，对广州市荔湾区大
坦沙岛海角红楼地块进行投资研究，供委托方作投资发展之用。

编制单位：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司
、
戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司
总经理：
彭荫喧
2012年08月24日
2012年08月24日 6 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究
（2010/02）
第一部分项目总论
1.1项目概况
广州海角红楼项目（以下简称“本项目”）位于广州市西部中心城区荔湾区大坦
沙岛，大坦沙岛属于广州“泛西关”
板块，拥有优越的地理位置：西眺
佛山、金沙洲，东连广州老西关荔
湾区。珠江干流从西边的佛山而来，
在大坦沙岛的南尖上与流溪河、石
井河的本地水系合流，涌进白鹅潭，
成为狭义上流经市区的“珠江”
———广州母亲河的真正源头。

本项目位于大坦沙岛屿的东南部，一线临江。项目东临江岸，南临红楼路，西临
红楼路，北临河沙路，紧邻之红楼路是南北双
向二车道，本项目距离地铁五号线坦尾站约5
分钟步程，公交线209、416、128、256、783
经过该项目。本项目距广州火车站约15分钟
车程，往广州白云国际机场约需45分钟车程，
交通较便利。

本项目东面一线临江，西南部为正在建设的大
型高档住宅社区——万科柏悦湾，项目北部为
珠岛花园住宅社区，项目周边有西郊村、坦尾
村，由于大坦沙岛近年才纳入专项规划，项目
周边为新建区域，商业氛围一般。距离项目1
公里处有太佳商业广场、广州农商银行、张家
港好又多、河沙村肉菜市场等便民配套，项目周边2公里范围内有沙面小学柏悦
海角红楼项目
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湾校区、双桥中学、广州市第一中学等，大坦沙岛除万科柏悦湾在建，尚未有新
的地产项目入市。岛外周边有新世界﹒凯粤湾、瑞安花园、中信﹒西关海、越秀
﹒星汇金沙、万科金域蓝湾、御金沙等。

本项目总用地面积9.77万㎡，其中体育设
施用地4.15万㎡，商业金融业用地5.62
万㎡。本项目目前体育设施用地上包含1
个游泳场馆、2个羽毛球场、1个足球场、
1个室内羽毛球场，目前处营业状态中。

商业金融业用地上包含4栋主楼：1号楼
首层为西餐厅，二、三层空置；2号楼为
红楼度假酒店，运营中；3号楼整体租赁
给广州酒家，营业中；4号楼为红楼休闲中心，处空置状态。此外，还有机房、
垃圾房、员工宿舍等附属配套建筑，商业金融业用地上总建筑面积约为5.3万平
方米。

根据业主方与广州市荔湾区城市更新改造工作办公室达成协议，本项目体育设施
用地保留现状，商业金融业用地重建开发，商业金融业用地重建开发总建筑面积
约20万㎡，设计容积率约为3.56，设计为高档商务公寓与休闲商业裙楼等。本
项目红线外已达“五通”(即通给水、通排水、通电、通讯、通路)，规划一期项
目假设于2012年9月开工。

本项目现状