戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司
敬呈：深圳市沃信资本管理有限公司
08月24日
广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块
投资可行性研究
08月24日1广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究
（/02）
目录
报告说明及编制情况...........4
第一部分项目总论...........6
1.1项目概况.....6
1.2项目经济技术指标.9
1.3报告总述...10
第二部分广州经济环境研究.....11
2.1中国及广东省宏观经济背景分析...........11
2.1.1中国经济现状.......11
2.1.2中国经济趋势分析...........11
2.2广州市概况...........12
2.2.1行政区划及地位...12
2.2.2广州市经济现状...13
2.2.3广州市城市规划...13
2.2.4广州市交通网线规划.......15
2.2宏观经济分析.......17
2.2.1整体经济健康发展，充满活力....17
2.2.2固定资产投资快速增长，房地产投资稳步上升18
2.2.3城建投入大手笔....19
2.2.4可支配收入增长平稳........20
本章小结.........21
第三部分广州市房地产市场分析..........22
3.1土地市场表现.......22
3.2商品房市场表现...23
3.3住宅市场表现.......23
3.4广州市商业市场...25
3.4.1广州商业市场所处的历史阶段...25
3.4.2广州市商铺市场分布格局.........25
3.4.3租金现状....27
3.4.4未来大型商业项目供应....28
3.5广州市写字楼市场...........29
3.5.1写字楼发展格局....29
3.5.2广州市甲级写字楼总体现状........32
3.6广州市高级公寓市场.......35
3.6.1公寓分布....35
08月24日2广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究
（/02）
3.6.2租金售价状况........35
3.7广州市高星级酒店市场分析......37
3.7.1高星级酒店市场总体概况...........37
3.7.2高星级酒店市场供需情况.........38
3.7.3高星级酒店市场房价.....38
3.7.4高星级酒店市场未来展望.........40
3.8政策及走势分析...42
本章小结.........43
第四部分区域市场及项目分析....45
4.1大坦沙岛总体规划..........45
4.1.1定位与功能...........45
4.1.2空间格局...46
4.1.3交通...........46
4.2区域房地产市场..47
4.2.1地产市场现状.......47
4.2.2区域住宅及公寓市场供需分析.48
4.2.3区域板块商业地产市场供需分析...........51
4.3大坦沙岛房地产市场发展前景..53
本章小结.........54
第五部分项目价值分析...55
5.1地理区位及交通...55
5.2周边配套及地块环境.......55
5.3商务及商业氛围...58
5.4项目SWOT分析.58
5.4.1项目优势、劣势分析.......58
5.4.2项目机会、威胁分析.......58
5.4.3劣势及威胁改进建议.......59
本章小结.........59
第六部分：项目发展建议.60
6.1盈利模式思考......60
6.1.1常见商业赢利模式60
6.1.2本项目商业部分赢利模式建议...61
6.2项目定位思考......62
6.2.1产品布局思考.......62
6.2.2裙楼经营定位思考...........63
6.2.3塔楼（中高端商务公寓）定位思考.......65
6.3产品规划..66
6.3.1总体规划建议.......66
6.3.2产品类型、功能及户型...66
6.3.3建筑理念及风格...68
08月24日3广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究
（/02）
6.3.4建筑细节建议.......70
6.4开发进度建议......72
6.4.1开发原则...72
6.4.2开发进度安排.......72
6.5定价及价格分析..74
6.5.1定价策略...74
6.5.2价格分析...74
6.6市场营销策略......75
6.6.1总体策略...75
6.6.2营销计划建议.......75
第七部分项目财务分析.77
7.1项目投资估算与资金筹措...........78
7.1.1项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表...........78
7.1.2项目投资计划、资金筹措与借款利息...82
7.2项目销售收入的测算（含相关税金测算）.......84
7.3项目财务评价.......87
7.3.1损益表与项目静态盈利能力分析.........87
7.3.2现金流量表与项目动态盈利能力分析.88
7.3.3资金来源与运用表与资金平衡能力分析.........92
7.3.4贷款偿还能力分析92
7.4财务分析总结.......93
附件：财务评价（方案二）..........95
附件：财务评价（方案三）..........97
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