摘要
市场对于某种新兴产业在其发展初期的需求如果大于供给，并非能保证市场对于此产
业的需求会随着它的日趋成熟而不断加大，相反，就市场营销学而言，某类产业市场的成
熟化过程其实就是供给逐渐大于需求，竞争开始渐进激烈的过程。本文所论及的上海租赁
中介市场的领军者——TS企业——之昨盛今衰可谓典型例证。
TS企业，是中国上海一家1993年成立的从事房地产租赁中介的民营企业，创建初期
占市场总份额的40%左右，居同行中的领先地位，但近年来，公司销售份额不断递减，企
业制定战略的高层管理者们习惯性地沿用创业初期的思路处理新形势下的貌似的旧问题，
丝毫没有意识到房地产租赁中介市场已非他们所独占，及时制定明智的营销策略和切实可
行的营销战术已是当务之急。结果就是此企业失去了原有的竞争优势，无法于行业内的新
生力量抗争。
本文以TS企业为例，以市场营销学为理论框架，据理论证：随着外商投资企业在中
国投资力度的加大，高端租赁中介这一新兴产业的市场竞争已是日盛一日，如果不在市场
营销学的科学指导下，确定恰当的市场定位，制定相应的企业服务策略和适合消费者心理
的价格策略，拓展营销渠道，而是囿于产业初创时的知识和方法，必会悖于与时俱进、适
者生存的法则。
本文旨在帮助类似“TS”这类企业渡过难关，重振往日雄风的同时，纵深探究租赁业
市场营销理论和实践之间的关系。
关键词：租赁中介市场,竞争态势,市场细分,营销策划