全球金融危机趋稳复苏，世界主要经济体经济皆由负转正。经济危机以来一系列

的经济刺激政策以及规模巨大的货币投放对于09年经济复苏居功至伟。中国经济2010

年将比较确定地自主性复苏，但经济复苏并不会一帆风顺。国家主要决策部门多次表

态，当前的宏观经济复苏基础并不牢固，宽松的货币政策和积极的财政政策不会发生

大的转变，因此，当前的经济刺激政策在2010年不会轻易过早退出。尽管许多人认为

未来短期内国家将不会撤出经济刺激计划，改变货币政策和财政政策，但是，随着经

济复苏基础的巩固，实质性通胀开始出现，美国等其他国家开始进入加息周期，国内

货币政策和财政政策开始调整也将成为必然。

中国经济在全球率先复苏，并保持较快增长，对房地产业依赖降低。同时，2008

年系列救市政策初步效果达到，一些负面效应将逐步显现，如产能过剩、流动性加大、

通胀预期、催生资产泡沫等。2009年房地产市场迅速复苏，房价再次快速上涨，价量

皆创新高，市场风险和民怨再次累积。政策趋紧趋势明显，我国房地产行业从房改以

来已经走过了11年，在行业发展过程中，除了市场本身的驱动力外，政策从其诞生到

发展的每个阶段都具有深刻的影响，与发达房地产市场相比，我国房地产市场具有极

强的外部政策性。政策趋紧也客观决定房地产行业政策逐渐转向是大概率事件，由此，

房地产行业变化将成必然。

沈阳市是ZHDC集团北方区战略的重要布局，肩负着区域拓展及树立品牌的双重责

任。自2008年ZHDC进入沈阳以来，在沈阳累计投资约达到600亿，房地产行业具有

投资回收期长、价值大、占有资金多等特点，这些特点客观的决定了回笼资金对开发

商的重要意义；同时，也客观决定了目标市场研究等营销工作的重要性。本文运用现

代营销理论，通过对沈阳房地产行业整体市场情况及公司在沈阳现阶段营销存在的主

要问题等方面的客观分析，寻求一种精准的目标市场营销策略。

第1章主要阐述了论文的意义、研究方法和论文的主要内容。研究背景中初步介

绍了在当前国内外经济形势下，沈阳市房地产行业发展的基本情况，对全文起到提纲

挈领的作用。

第2章为ZHDC公司营销工作现状分析,主要从ZHDC公司简介、营销工作现状、以

及营销工作中存在的主要问题三方面进行现状分析。

第3章是对沈阳市住宅地产市场供求分析，主要包括沈阳市住宅地产市场供给总

体情况的分析、沈阳市住宅地产开发商情况的分析、沈阳市住宅地产市场需求总体情

况的分析、沈阳市住宅地产消费群体需求特征的分析。

II

第4章主要内容为目标市场营销策略的制定，首先是对目标市场的选择，根据目

标市场的选择组织目标市场的定位；在目标市场定位的基础上，深入进行目标市场产

品策略的制定，主要由楼型及户型建议两部分内容；基于整体策略的考虑，组织对目

标市场价格策略的制定，定价政策正确与否直接影响企业的销量与利润，也是房地产

营销组合最为敏感的因素；最后是对目标市场渠道策略、促销策略以及公关策略的制

定。

第5章具体到ZHDC公司沈阳市住宅地产目标市场营销策略实施，主要从营销理念

的提升、营销策略的实施、营销人员的培训以及营销费用的匹配四个方面组织具体实

施策略。

关键词：

房地产，住宅市场，供求关系，SWOT，定位，市场营销