政策调控的变化对于产品影响趋势分析（重庆版）代理事业5部副总监 宗雷鸣 提 纲普通住宅类产品的发展趋势别墅类产品的发展趋势写字楼类产品的发展趋势普通住宅类产品的发展趋势高层产品将依然市场供应主力；两房、三房依然是市场供应和需求主力；公租房将提升商品房市场平均购买力，同时换房需求的持续增加，将使自住需求向三房为主方向逐渐转移；洋房将逐渐退出主城核心市场高层产品将依然市场供应主力2006年5月29日，“7090”政策的出台，使多数洋房和别墅项目放满了开发节奏，2007年供应量明显减少；2007年的火爆，以及2006年的顺延，使2008年的洋房市场供应有所反弹；但2008年至今，伴随着主城低容积率地块的减少、政策的不稳定、市场的剧烈波动，开发商出于风险的考虑，洋房、别墅类的供应始终未能有突破；从2007年开始，3以上高容积率地块出让占比呈上升趋势，虽然10年受两江新区（北碚、蔡家）等低容积率地块出让的影响，占比有所下降，但累计可开发高层体量仍占主要比例。高层类产品始终占据市场85%以上的份额。两房、三房依然是需求主力；两者占市场需求的80%以上；伴随着楼市调控政策的松与紧，以及楼市的涨跌，市场的需求也呈现涨跌有序；一房和单间配套总体呈现走低态势；两房和三房的需求则根据市场情况相互补充；房价涨幅较大，则两房需求增加；市场处于熊市，则三房需求增加，同期三房大面积需求也增加；受2010年度房价猛增的影响，大户型需求跌入低谷；从目前市场整体所处阶段来看，整体处于熊市，且房价涨幅得到抑制，应是户型面积需求放大的市场阶段。两房、三房依然是需求主力；单套平均供应建筑面积根据市场涨跌具备很强的自我调整能力；从近两年供地情况分析，结合供地区域现状，未来1-2年，市场将受别墅类和洋房类产品影响，整体呈现单套面积放大趋势。未来供应依然以两房三房为主，但2011-2012年，整体供应呈单套面积放大趋势。公租房将提升商品房市场平均购买力，同时换房需求的持续增加，将使自住需求向三房为主方向逐渐转移。重庆市主城区公租房三年总体规划图将有效满足城市中低收入阶层的住房需求；但公租房的接受度的三大因素必须同步解决：交通、配套和租金；以上三个问题不能同期解决，将影响公租房实际效果；将在实现“低端有保障”的前提下，有效提升市场平均购买力；拉大市场需求面积、三房比例等数据。短期内，受银行政策影响，部分换房需求被压抑；但从中期来看，在房价增速得到控制的前提下，客户渴望换房的需求依然强劲；长期的中小户型为主的供应政策，与中国人传统的居住观念的冲突，5年的周期将到，在未来必然出现换房的集中需求；对于调控新政中可能的限购预期，以及银行对于二套房贷款限制政策的影响，使更多的首置客户将借助现阶段熊市机会，入市选择大两房、三房或更大功能空间户型。公租房的中小户型为主的结构体系，不能解决发展性的需求，该部分人群未来的换房需求仍将有市场承担；普通住宅仍将以两房和三房需求为主；套内70平米以内的两房，以及110平米以内的三房仍将是短中期消费主力；但受换房、低端客户部分退出市场等因素影响，三房比例短期会呈阶段性放大趋势。