一期产品面积及户数占比
项目一期产品形态涉及大部分园区产品形态,可对客户进行产品试水,便于后期开发;
高端纯独栋物业将可拉高园区售价
(V1+V2C总计54栋,总建面100800平米)
单户产品面积对比
一期预计入驻人数
——中关村2010年写字楼市场调查报告
按照企业舒适型办公需求，人均办公面积按照15平方米测算。
一期预计入驻人数
按照一期物业全部企业入驻，且最大员工承载量来分析，共可入驻184家企业，最多容纳约6255人。
根据对2011年二季度重庆写字楼市场的空置率为33.2%,项目前端商业地块成熟前,预计常规入驻企业将在50%—60%，约100家企业。
另对一般企业员工日常在职率、到岗率分别按照80%，70%计算，一期项目日常员工人数约为1900人。
项目一期产品价格分析
项目一期产品推盘策略
项目一期产品概述
项目一期产品价格分析
从市场回到市场，从前期市场调研中的客户心
理价位及目前市场同类产品或类似产品的价格中，
寻找项目一期各类产品的价格肌理。
项目一期产品价格分析
方法一：成本定价法（客户层面）
客户决定档次、档次决定成本、成本决定价格
·根据客户可接受价格，对项目总成本投入进行控制，不求最好，最求合适。
前期迎合市场，赢得接受度和认可度，后期再加大投入，持续提升品质，拉高
价格。
方法二：市场定价法（市场层面）
同类产品、类似产品、同区域住宅产品售价横向比较
·根据同类产品（总部基地）、类似产品（写字楼、工业地产）及周边住宅的价
格、品质、配套等要素进行综合打分，进行加权定价。
成本定价法（客户层面）
美联物业前期通过市场调研，大部分客户对项目的价位具有不好预判。
普遍认为可接受价格偏低，在5000元以内比较合适(2010年)。
成本定价法（客户层面）
立信研究前期通过市场调研，对客户通过价格测试，得出联排别墅（中
等物业）的可接受价格在9000-10000。但需注意当时的测评价格客户对
工业地产属性价格了解较少。
成本定价法（客户层面）
前期两家重庆本地代理公司对本项目进行价格预估计，项目中等物业价格在7000-8000。
成本定价法（客户层面）
根据对客户调研及专业代理公司对我公司项目的预估，项目一期的
中等物业价格取中间值：7500元/平米
市场定价法（市场层面）
目前总部基地（园区）项目：
目前主要工业用地商务项目：
目前茶园片区代表项目：
康田国际企业港、两江山顶总部基地、协信渝中区总部经济园
华雄总部时代、天海星工业社区
同景国际城、中铁山水一舍、银翔翡翠谷、鲁能领秀城
目前典型商务项目：
国汇中心、龙湖时代中心、威斯汀、贝蒙盘古
市场定价法（市场层面）
——价格制定参考项目区位
市场定价法（市场层面）
【权重排序】同产品类型同用地属性典型商务物业同区域住宅
【打分标准】共9类比准指标，包括地段、交通、品牌、景观、物管、产品、用地属性、规模、配套
【打分顺序】选取可比楼盘——确定权重——项目打分——形成基准均价
通过市场竞争对比设定项目基准均价
经测算项目一期市场均价=∑（权重*参价）=约9000元/㎡（建面）
产品价格分析
方法一:成本定价法(客户层面)7500元/M2
方法二:市场定价法(市场层面)9000元/M2
经过成本定价（60%）与市场定价（40%）的综合评判，
7500×60%+9000×40%
则项目一期均价建面售价约为8100 元/㎡。
传统定价法
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