产品分析：本案总共有28层，裙房7层，只有独立一幢。两梯四户，房型为四房两厅、三房两厅。得房率75%属于商住较高一类。销售情况良好，只剩六套。

价格分析：楼层差价20元/层M，朝向差价：东西100元/M、南北200元/M。单价范围：5220元/M—5840元/M；总价为：84万—96万。物业管理3.05元/M天（办公），1.5元/M天（住家）
客户分析：主要购买者以办公为主要用途。以外贸公司，外地公司，私人企业、国企办事处为主，客户以中小面积需求为主。

销售情况：销售率为90%。产品的楼层、朝向去化较均匀，
虹口商城
项目概述：本项目位于虬江路、四川北路。公共交通方便，商务楼集中。生活、医疗、教育商业配套完善，且集中于四川路沿线附近。与今年年底动工集中绿地隔街相望。

产品分析：1—7层为商业裙房。8—22层为商住。面积85.23—233.41平方米，北向以小房型为主,面积从85.23—96.41M；南向房型123—169M。五梯12户，得房率75%。

价格分析：南北差价1000元/M，单价5310—6800元/M
朝向
面积
单价范围
总价
套数
配比

南向
86.51
6300—6680
54.5—57.788
7.5
50

89.83
5160—5380
46.3—48.32

101.61
5180—5340
52.6—54.22

123.81
6360—6730
78—83
13

7.5

127.16
6340—6710
80—85
26

15

132.33
6350—6720
84—88.9
13

7.5

151/157
6450—6800
101—1021

169.63
6370—6690
107—113
13

7.5

北向
85.23
5250—5680
44.7—48.4
26
6034

96.41
5310—5680
51.1—54.7
26

15

134.02
6430—6490
86.2—86.92

151.09/157
6450—6680
100—1011

178.78
6314—6480
112—1141

南北
233.41
6460—6760
150—157
2615
16

178.78
6489—6644
116—1181

客户分析：以在四川北路经商的外地人士为主，以商住两用为主。以私人业主为主。

销售分析：
朝向分析：
朝向
剩余
总套数
销售率

南88
78

北60
85

南北28
75

合计
35
176
80

面积分析：
面积M
配比%
剩余套
总套
总价
销售率

86—101
41.5%73
44—58
86%

123—134
31.9%56
78—89
72%

151—178
11.7%21
101—118
73%

223
14.9%26
150—157
75%

合计
100%
35
176

82%

市场分析
优势
（1）区域：
四川北路是悠久人文历史名街
与黄浦区市级商业中心联系紧密，自身商业繁荣度较高。

为迎接APEC会议，四川北路沿线棚户区将大规模改造成集中绿地。将改善沿街景观现状。

四川北路商业服务半径，涉及苏州河以北各区。对周遍各临界区域，有次一级市中心的服务作用。

区域配套齐全集中。

公共交通线路：
徐家汇方向——游10
人民广场——18路
中山公园——21路
杨浦方向——874路
普陀方向——47路
（2）供需：四川北路沿线商务楼数量有限，等级不高。

（3）产品可塑性强，结构灵活
劣势
（1）四川北路商业区域等级层次不高，缺少集中办公氛围
（2）商住两用办公楼影响自身的办公品质
（3）缺少纯办公楼的物业管理、硬件配套。

（4）相临商务区域：曲阳商务中心、四平路溧阳路商务区，对本案有分流客户的威胁
3、机会
内外销商品房的并轨制，扩大了市场的需求量，提高了市场的购买力。

四川北路景观规划将提高其商业品质，增加市场吸纳力。

四川北路办公楼供给量有限，需求趋势被看好。

四川北路商业价值、人文价值、区位价值前景看好。

产品分析：
房型：
面积配比（6—20F）

房型
面积
朝向
套数
配比

1/2/1
87.51
南11%

2/2/1
92.96
西75
11%
55%

108.66
西
15

11%

115.21
南
15

11%

120.45
南
15

11%

127.34
南
15

11%

3/2/2
147.5
北45
11%
33%

151.8
北
15

11%

152.14
北
15

11%

朝向配比

朝向
房型
面积
套数
配比
总面积
金额

南
1/2/1
87.51
450.5160
11%
44%
1312.65
6757.65
3.7

2/2/1
115.21

15

11%

1728.15

120.45

15

11%

1806.75

127.34

15

11%

1910.1

西
2/2/1
92.96
201.6230
11%
22%
1394.4
3024.3
1.6

108.66

15

11%

1629.9

北
3/2/2
147.5
451.4445
11%
33%
2212.5
6771.6
3.7

151.8

15

11%

2277

152.14

15

11%

2282.1

特点：
大限度的自由分割，面积从87—450M可任意分
层高3.2M，可按装中小型中央空调。

客户分析：
行业：
物流运输、外贸公司、律师行、广告公司、IT公司等服务性质公司
外地公司驻上海办事处等联络机构
国企下属的分支机构
四川北路各商家的公司驻地
客源区域：
虹口区为主
杨浦区为辅
外地、港台驻上海公司
特点：
公司规模较小
外地私人购买行为较多
公司一般处在起步或发展阶段
价格定位
依据：
市场供给参照定价
市场需求能力
市场供需趋势
定价原则（见附件）
价目表及各类指标统计（见附件）
市场切入分析：
（一）产品分析：
产品定位：
100%商业办公楼向市场公开
依据：
产品：
产品自身的建筑结构，不适宜作为居家住宅。如：室内大体积承重柱；标准层总面积中有55%面积朝向在西向、北向。

产品大弹性自由分割的格局，更适合办公使用
市场：
市场对住宅小区规划需求日益提高。四川北路在本区域定位是以商业、商务为中心，而与本项目主力总价相近的住宅区域，目前主要集中在周家嘴路、临平路、大连路沿线。

区域位置决定了本产品，适合办公。现有的四川北路成熟商业街，便捷交通，直通市区中心及市区其他各类重要商业、交通、金融节点。

四川北路沿线定位于商住两用的楼盘如精武大厦、虹口商城，其多数业主以办公为主
四川北路沿线办公楼形态多以：商场、酒店、餐馆与办公混合型为主。1—7层为商业形式为主，其余楼层以办公为主。市场调研结果证明，四川北路的各商务楼出租情况较好，商主两用物业出售率在90%，因此办公楼需求潜力较大。

四川北路沿线各类物业出租率：
物业名