市场研究及营销策划报告

一、宏观篇
（一）宏观经济数据分析
1、全市GDP运行情况分析

2002～2006年南京市GDP走势

由上图可以看出：2005年南京市GDP出现了增幅下降的态势，但整体走势仍保持年均15%以上的增幅，经济运行依旧处于快速发展周期内，经济的快速增长带来了基础设施建设、产业投资以及服务业的快速发展，这也必将使南京做为区域性中心城市的凝聚力不断增强。

GDP增长率
房地产业发展状况

小于4%
萎缩

4-5%
停滞甚至倒退

5-8%
稳定发展

大于8%
高速发展

10%-15%
飞速发展

2006年南京市实现GDP：2774亿元，较2005年增长15.1％，根据GDP与房地产发展的互动关系：南京房地产业近年来始终处于飞速发展时期。

2、人均GDP运行情况分析

2002～2006年南京市人均GDP走势

南京市人均GDP自2002年以来呈现稳步上扬的走势，年均涨幅达到12.4％，至2005年末全市人均GDP已突破5000美元大关，2006年全市人均GDP增幅虽出现了较大幅度的回落，但仍稳稳站在5500美元以上。

人均GDP与房地产发展的关系
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段

人均GDP（美元）
0-3000
3000-8000
8000-12000
12000以上

需求特征
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主

发展特征
超速发展，
单纯数量型
快速发展，
以数量为主，
数量和质量并重
平稳发展
以质量为主
数量和质量并重
缓慢发展
综合发展型

根据世界银行的研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，人均GDP达到3000～8000美元时：住宅需求呈现快速发展趋势，其需求特征为：生存、改善型需求兼有。

3、人均可支配收入分析

2002～2006年南京城镇居民人均可支配收入走势
居民人均可支配收入快速增长，说明居民的购买能力不断增强，消费层次不断提高，这在一定程度上也是造就近几年南京房地产市场供需两旺的重要因素之一。

（二）规划分析

1、一城三区规划
“一城三区”的城市定位――让江北首度迎来发展良机
2001年，南京市政府正式提出了“一城三区”的城市发展战略，由此，江北的区域地位首次被提升至新市区的高度。江北迎来了空前的发展良机。

意义：
南北发展不平衡格局被打破，江北成为南京