第一部分桐庐房地产市场分析

一、桐庐房地产发展阶段及特点

文化 概 念
生活方式 市 场
社区环境
家居 用 家
房子 市 场
土地炒家市场
开发特点 发展阶段
杭州是中国房地产市场最具竞争力的前20个城市之一，无论在开发理念、经营思路，还是规划设计、操作模式，都明显地表现出技术先导的用家市场阶段房地产开发的特点。

桐庐与杭州咫尺之遥，与杭州有着千丝万缕的联系，其房地产市场的发展势必受到杭州的影响。尤其近几年来，桐庐人充分利用优势资源开发旅游产业，带动了国民经济的发展。经济的拉动了消费需求，随着人们生活水平的提高，对住的要求也越来越高，市场的要求使桐庐房地产的变革迫在眉睫。

相对于杭州房地产商热衷于项目的概念开发、生活方式的营造，桐庐房地产总体还处于从用家市场阶段，但有向概念市场过渡的迹象。尤其是近来在江南经济开发区的一些楼盘，正逐渐从卖社区环境向卖生活方式、文化过渡）。主要表现在：
——注重房屋的质量、朝向、户型结构、采光通风等因素，对物业附加值的考虑相对较少。

——注重社区环境的园林绿化，注重楼房外立面的修饰，但社区的整体配套和物业管理服务等方面还需进一步完善。

——社区会所的建设还只是停留在一般意义上的综合配套服务，没能更好的发挥会所在社区文化建设、生活方式营造上的作用。

——楼盘开发过多地倚重地理位置和自然环境，人文环境的塑造还缺乏手段和力度。

——市场营销是房地产开发各环节中较弱的一环，更注重市场炒作，而公关活动实效营销较少。强调售楼中心的规划、建设，但销售人员的基础培训不够，专业素养不高。这种情况其实也存在于杭州的房地产市场中。

二、桐庐房地产价格平稳，具有升值空间。

据我们调查，桐庐老城区的房价都在2000元/平方米以上，新城区的价格在1500元/平方米以上。这一房价对于一个县城来说是属于正常的水准。

而桐庐作为国务院批准的对外开放县，在房地产开发上具有得天独厚的优势。桐庐处在“西湖·钱塘江—富春江·新安江—千岛湖—黄山”黄金旅游线的中心地段，是国家重点风景名胜区。境内景点众多，风光旖旎，美不胜收。秀丽的富春江、奇幻的瑶琳仙境、中药圣地桐君山、东汉古迹严子陵钓台、雄奇的富春江小三峡……近年来开发的白云源风景度假区、大奇山国家森林公园、天峒山度假区、天目溪漂流、红灯笼外婆家与乡村家园、垂云通天河、富春江七里扬帆、浪石金滩龙舟漂流。这数不清的景点成就了桐庐独特的自然环境与人文气息，赋予了桐庐的房产与生俱来的内在价值。

桐庐是国务院批准的沿海地区经济开放县，改革开放以来，桐庐县坚持“主攻工业，综合开发农业和旅游业，加快城市化进程”的发展战略，深化改革，扩大开放，经济社会取得长足的发展。2002年，实现国内生产总值（GDP）60.3亿元，比上年增长11.7%。全县人均国内生产总值为15225元。经济环境的改善使桐庐的城市建设不断加强，生活配套更加完善，也使更多的人愿意留在桐庐、来到桐庐，这也为桐庐房地产的繁荣打入了一剂强心针。

从另一方面来说交通环境的不断改善，也使桐庐房地产业的触角逐渐伸向了桐庐以外的地区，尤其是省会杭州，这更增加了桐庐房产的竞争力。

由此可见，桐庐房地产市场的趋势还是应该稳重有升的。

三、总体竞争态势
目前桐庐房地产的竞争十分激烈，主要体现在对于地段、成本控制（价格）、功能设计与建筑设计的合理性、技术与工艺方面的竞争。总的来说是地段求佳、价格求低、制作求精、比小分，比“规定动作”的状态。

少部分发展商已经确立了以品牌领先（如宋都）、以概念和开发方式领先的（米兰）的竞争水平。

就房地产业发展趋势和杭州本地的具体情形来看，未来竞争制胜的战略要素是品牌、土地规模和实力（包括资金、人才和企业能力）。与此同时，新的开发理念、新的操作手法、新技术和工艺、材料，也将日益成为竞争热点。

第二部分桐庐旅游市场发展阶段

传统观光旅游
（解放后——至今）
人造景点观光旅游
（九十年代初兴起）
休闲度假旅游
（九十年代末兴起）
一、传统观光旅游
传统观光旅游是以富春江、瑶琳仙境、严子陵钓台等景区、景点为代表，以自然、山水、人文、历史、宗教、古迹为绝对旅游吸引物的旅游形式。

这一阶段旅游是以“走”、“看”主要特点，人们获得的有经历只是一种较为肤浅的感受。是一种只让游客作“看客”的被动式大众观光游。近年来，从国际旅游市场需求走向的情况看，单纯的观光型旅游，已呈现出较为明显的下降趋势。

这一时期旅游业的主要特点是：
——旅游产品种类过于单一；
——旅游活动，以“看”为主，走马观花，浅尝辄止；
——“以旅游景观和名胜为本”，游客只是被动的参与者；