房地产投资对城市经济韧性的影响——基于我国69个城市的考察
The impact of real estate development investment on economic
resilience ——Based on the 69cities in China
张雨婷
Zhang yuting
分类号密级
U D C 编号
硕士学位论文
学位论文题目：房地产投资对城市经济韧性的影响——基于我国69个城市的考
察
姓名S2319010
学号2021212136
学院财经研究院
学位类别：学术硕士□专业硕士□同等学力
学科专业区域经济学
指导教师李强
第二导师
提交论文日期：2023年05月20日
摘要
近年来随着中美贸易争端、俄乌冲突、新冠疫情等不可预测事件的冲击，我国城市
经济发展面临着前所未有的复杂性与不稳定态势，迫切需要一种强调变化、非线性与不
确定性的经济分析框架以满足新形势下对于城市经济的分析与预测需求。当前承认变化
不可避免的“韧性”概念已成为学界与政府探究突发危机与持续性压力下城市经济可持
续发展的重要概念，并因此产生了“城市经济韧性”这一研究领域。运用城市经济韧性
框架，可为我们分析当前我国城市经济发展趋势，实现“我国经济韧性强、潜力大、活
力足，中国经济有信心有能力在一次次冲击中平稳运行，转危为安”提供切实可行的理
论思路与政策建议。
近年来，曾经作为我国经济发展支柱产业的房地产行业也在发生着剧烈变化。自从
2006-2020年期间我国房地产投资在固定资产的比例稳步提高后，房地产业逐渐成为国
民经济的重要组成部分，并成为我国国民经济的支柱产业。但随着我国城镇化速度逐渐
趋缓，人口老龄化问题逐步显现，我国的房地产投资也开始出现缓速下滑态势。截止到
2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降了10.0%，其中住宅投资100646
亿元，下降9.5%。我国出现了商品房库存量积压，部分地区楼盘空置率越来越高，多
地房地产企业“暴雷”的现象。可以说，伴随着中国经济进入新常态，我国的房地产业
正发生着根本性的结构性变化，有可能对我国经济发展韧性带来深刻的影响。因而，探
讨高质量发展阶段，城市房地产业对于我国城市经济发展韧性的影响具有着客观的理论
需求与实践意义。
基于上述研究背景和目的，本文拟作出进行如下研究：一是在梳理房地产开发投资、
经济韧性以及房地产开发投资与经济韧性相关关系的文献综述基础上，提出研究思路与
方法；二是探讨经济增长理论、路径依赖理论、适应性循环理论以及带动效应和挤出效
应理论，给出房地产业与我国城市经济韧性的分析框架；三是基于数据可得性，选取全
国69个大中城市2006-2019年数据作为研究领域，运用双固定效应模型和空间误差模
型，通过实证检验房地产投资对城市经济韧性的影响效果，并探究其在不同区域和不同
城市规模境况下的差异性。
论文研究结果表明：（1）2006年-2019年期间，我国房地产投资对全国69个大中
城市的经济韧性影响是负向的（2）一个城市的经济韧性与周围城市的经济韧性呈正相
关，当一个城市的经济韧性提高时，会带动其周围城市经济韧性的提升；（3）房地产
I
投资对经济韧性的影响存在着空间异质性和规模异质性特征。地理区域城市的房地产开
发投资与城市经济韧性的影响从方向上相同，但影响系数的绝对值呈现出东部、中部、
西部、东北部依次升高的态势，代表房地产投资存量对经济韧性的阻碍作用是依次增强
的。这可能与产业结构、经济发展阶段和人口流入有关。从规模异质性来看，35个大中
城市的房地产投资与经济韧性呈正向的相关性，而在其余34个城市中这种相关性则方
向相反，原因可能是35个大中城市规模较大且经济发展水平在当地所在区域范围较强，
对周围人口和投资具有“虹吸效应”，房地产投资是为满足当地新增住房需求而非过度
开发；（4）房地产投资通过影响区域创新能力、经济集聚水平和产业多样性影响城市
经济韧性。过高的房地产投资增长率会阻碍区域创新进而影响城市经济韧性，而房地产
开发投资可促进产业集聚和产业多样化区域经济韧性产生正面影响。
本文可能的创新点为：第一，本文研究对象的选择是基于当今的热点问题；第二，
本文将房地产开发投资与经济韧性结合起来，可进一步补充现有研究的样本，提出更具
针对性的政策建议；第三，本文运用了两种计量模型从实证上分析了房地产投资对经济
韧性的影响，并从理论上分析了创新、产业集聚、产业多样化对经济韧性的影响，简要
分析了解释变量与被解释变量的传导机制。
如上所述，房地产投资政策需要结合当地经济发展情况，因地制宜规范房地产投资，
贯彻落实“房住不炒”的政策。明确房地产投资对于城市经济韧性的作用渠道与影响机
制。这样一方面可以充分发挥房地产投资对于城市经济发展的作用，同时也需避免其挤
占过多的区域异质性资源导致城市经济韧性的下滑。与此同时房地产业自身也应该积极
寻求转型和革新，为支撑我国城市经济发展提供新的动力和稳定途径。
关键词：房地产开发投资；城市经济韧性；大中城市
II
ABSTRACT
In recent years,with the impact of unpredictable events such as the Sino US trade war,
the conflict between Russia and Ukraine,and the COVID-19,China's urban economic
development is facing unprecedented complexity and instability,and an economic theoretical
framework emphasizing change,nonlinearity,and uncertainty is urgently needed to meet the
analysis and prediction of urban economy under the new situation.In recent years,the
concept of "resilience",which has been recognized as inevitable change,has become an
important concept for the academic community and the government to discuss the sustainable
development of urban economy under sudden crisis and sustained pressure,and thus the
research field of "urban economic resilience"has emerged.The application of the urban
economic resilience framework can provide practical theoretical ideas and policy suggestions
for the realization of "China's economy is resilient,has great potential,and is full of vitality,
and China's economy is confident and able to run smoothly in a series of shocks and turn the
crisis into safety".
At the same time,the real estate industry,once the pillar industry of China's economic
development,is also undergoing drastic changes.From 2006to 2019,the proportion of
China's real estate investment in fixed assets increased steadily and gradually became an
important part of the national economy.The real estate industry became the pillar industry
and "stabilizer"of the national economy.However,as the pace of urbanization in China
gradually slows down and the space for population dividend gradually shrinks,China's real
estate investment also starts to slow down.By 2022,the national investment in real estate
development was 13289.5billion yuan,down 10.0%from the previous year,including
residential investment of 10064.6billion yuan,down 9.5%.At the same time,there is a
backlog of commercial housing inventory in many places in China,and the vacancy rate of
real estate in some areas is getting higher and higher,and even the phenomenon of
"thunderstorm"of real estate enterprises has appeared.It can be said that with China's
economy entering the new normal,China's real estate industry is undergoing structural and
fundamental changes,and there is a potential risk of losing the "stabilizer"function of
economic development,which will have a profound impact on China's economic development
III