影响珠海房地产项目价格的因素

小组成员：钟光超、柯钊茂、梁思福、卢嘉希
李瑞霞、梁玉绸、李子扬、林鸿翔
指导老师：梅伯平
实训地点：吉大地区
时间日期：二0一一年十一月二十七日
第一部分：房地产价格策略的定义
房地产价格策略的定义：房地产营销中的价格策略，就是房地产开发企业为了实现一定的营销目标而协调处理各种价格关系的活动。价格策略是整个房地产营销活动中的极重要的一环，它不仅包括价格的制定、定价策略的运用，同时还包括在一定的营销条件下为实现房地产开发企业预期的营销目标而协调配合营销组合的其他有关方面，以及在实施过程中不断修正价格策略的全过程。因此房地产开发企业在制定价格策略时，既要考虑国家现行政策，市场环境，供求关系和竞争状况等各个方面因素的制约，又要结合房地产企业自身情况制定适当的营销策略。
第二部分：房地产价格策略的调查主要内容：
1、 调查目的：
通过了解与分析近这段时间来的珠海房地产的销售、房地产项目，全面分析珠海市的房价，了解珠海市销售商的销售策略。
2、 调查的方法主要包括：
访谈法对销售人员进行访谈，到各个项目的销售中心收集需要的资料，对二手资料的调查
3、 调查类型主要包括：
文案调查与实地调查，调查的方式采取的是重点调查和典型调查。
4、调查的范围、对象：珠海市吉大地区
5、调查的地点和时间：2011年11月18号至2011年11月25号
6、此次的房地产调查中，我们小组选择的是吉大地区的5个楼盘：
万科珠宾花园、格力广场、华业临海花园、钰海帝景、莱茵半岛。
下面的我们小组是实际调查中了解到的：开发的房地产项目、项目名称、位置、优点、不足、价格、单体项目定价的主要因素、本区域内项目价格差异的主要原因：

项目名称：
万科珠宾花园
项目地址：
香洲吉大景山路177号
价格：
35000元/平方米?均价带6000元/㎡的豪华装修（全款95折，按揭99折）
物业管理费：
3.80 元/平方/月?
优点：
1、品牌地产，品牌物业；2、文化历史底蕴浓厚，商业配套高端；3、位于吉大繁华核心，交通便捷，配套成熟；4、周边自然景观、旅游资源极为丰富。
不足：
A.物业管理费用比较贵
B.价格也相对比较高客户群体覆盖范围小，倾向于高端消费人群。
定价因素：
房地产自身的实物和品牌、信誉、物业管理方面的因素
竞争者的竞争状况。
采光、朝向、装修
地理位置、环境
价格差异的原因：
品牌优势，使得有些房价偏高
建筑风格
社区内的配套
朝向
采光
供求关系
竞争状况

项目名称：
格力广场
地址：
香洲吉大九洲大道中2123号
价格：
均价18000元/㎡（带精装），购房可减总房款，不同户型和楼层单位优惠额度不同
物业费：
2.80 元/平方/月??
优点：
1、本地知名品牌房企，口碑颇高；2、楼盘品质较高，社区人居氛围成熟；3、地段优势明显，集高档住宅、商业街区、酒店式公寓于一体的大型综合示范区，地处珠海中心地段。
不足：
针对高端客户打造，房价偏高，适合居住人群较少，在珠海以外地区的知名度较弱。
定价因素：
A.房地产自身的实物和品牌、信誉、物业管理方面的因素
价格差异的原因：
品牌优势，使得有些房价偏高
建筑风格
社区内配套
朝向
采光
供求关系
竞争状况

项目名称：
莱茵半岛
项目地址：
香洲吉大情侣南路318号
价格：
 22000元/平方米 购房享受全款98折，按揭99折优惠
物业管理费：
恒达物业2.50 元/平方/月?
优点：
1、项目所在区域人居氛围成熟；
2、小区周边配套齐全，生活便利；
3、通往珠海各大区域的交通线路发达；
4、楼间距较宽，设计合理。
不足：
1、周边大型项目较多，项目竞争力稍显不足；
2、社区规模较小，社