高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019 年5月7日主要作者沈巍副董事 | 研究 | 华东区+86 21 6141 3509jerry.shen@colliers江鹏副董事 | 研究 | 华东区+86 21 6141 3509peng.jiang@colliers贡献者宋宜鸿高级经理 | 研究 | 华东区+86 21 6141 3508yihong.song@colliers郑媛高级分析师 | 研究 | 华东区+86 21 6141 4336abby.zheng@colliers樊晓东分析师 | 研究 | 华东区+86 21 6141 4378don.fan@colliers一触即“发”消费者重塑物流地产版图高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019 年5月7日总结与建议6.8万亿美元一小时强劲的消费需求、蓬勃发展的O2O零售行业以及日益成熟的大数据技术正在重塑中国物流业的格局。仓储设施正逐渐下沉并更加接近消费者，如近期零售商不断加码前置仓、前置微仓和冷链设施的布局，以满足高效物流配送的需要。因此我们建议：为了提升订单配送效率，电商企业正在加紧前置微仓的布局，力争将与消费者的距离缩短至三公里范围。消费者线上下单后约一小时后即可送达。受稳固消费带动，中国将于2019年超越美国成为全球最大的网络零售市场，2022年整体成交金额将达6.8万亿美元。182倍人民币3,410亿元> 电商和第三方物流企业应着力在一线城市及其周边城市布局前置仓，有较大发展前景的城市包括华北的天津、华南的佛山、东莞、惠州及华西的成都。同时也应关注重庆、西安和武汉等新增供应充足的城市，以谈判争取优惠的租金和租赁条件。中国电商苏宁的便利店品牌苏宁小店从2017年的23家迅速攀升至2018年4,177家，全年增长高达182倍。这些线下便利店也是前置微仓，正不断成为电商企业线下引流的战略要地。2020年，中国生鲜食品的网络交易金额将达人民币3,410亿元（508亿美元），2018-2020年间的复合增长率高达27%。随之而来的将是对冷链仓储的大量需求。> 在中产阶级人口快速增长的城市，如在成都、重庆、西安、武汉、郑州、青岛、济南、福州和厦门，建议开发商与零售商合作，为零售商定制仓储设施。华东地区的淮安、徐州、温州和金华亦是高度推荐的城市。随着对前置仓和前置微仓需求的增长，投资者对于优质物流仓储物业的投资情绪将不断提升。未来仓储物业的开发与交易将保持活跃，从而使资产的流动性提升。优质物流仓储物业和仓储用地仍将是受投资机构青睐的热门标的。因此，一线城市和主要二线城市物流仓储物业租金将继续维持上升趋势，而资本值在交投活跃的带动下增幅将高于租金增速，从而使得收益率将不断下降。> 生鲜消费需求日益增长为冷链发展带来巨大机遇，电商和开发商应投资冷链物流设施。沈巍江鹏宋宜鸿高级经理研究 | 华东区副董事副董事研究 | 华东区研究 | 华东区郑媛高级分析师研究 | 华东区樊晓东分析师研究 | 华东区2高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019 年5月7日机遇建议需求来源在O2O新零售市场快速增长的大背景下，我们建议：? 蓬勃发展的O2O零售市场? 就前置仓而言，电商和第三方物流企业应迅速布局一线城市及其周边城市，例如华北的天津、华南的佛山、东莞和惠州以及西部的成都均有不少新增供应即将入市。此外，重庆、西安