房地产项目开发流程 主要工作内容 工作部门 主办岗位 主要阶 段 是否需要组织专题会议 以及会议参加部门 节点 主办部门工作内容 分项 主办部门 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 财务中心 研发部 协办部门 现状图 落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条件 规划设计条件 土地信息收集 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。 成本测算 了解周边配套情况 了解该区域未来规划情况 了解地块的上市方式和土地款 了解当地的建安成本、政府收费 项目和具体情况 开发部、运营部、工程 部 土地初判 了解当地的房地产市场状况 汇报土地初判结果 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果 区域内宏观经济、发展前景等的分析 该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。 现状图（四至电子文件） 对接营销中心 销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等 研发部：负责协助进行区域市场调研 销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品 定位提出策略性建议 市场深度调研 销售部 研发部 土地深判 可行性研究报告 项目最终定位 销售部 研发部 研发部、运营部 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 开发周期及付款计划 研发、运营：协助进行方案设计和成本测算 工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 工程部 开发部 销售 项目方案确定 现金流测算 对接营销中心 深判结果 项目可行性报告及后续工作 研究并确定融资方式 如信托基金、战略合作、贷款平移等 区域宏微观市场研究 财务体系、法务：给予技术及资源上的支持 财务体系、法务 项目招商报告（前期阶段） 项目招商版盈利能力分析 项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据 财务中心 寻找合作资金（与 战略发展部共同研 究） 合作伙伴确定 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 明确合作伙伴、寻找合作方式（ 招商阶段） 合作方案确定 财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报 合作细节确定 土 地 获 取 阶 段 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档 财务中心、集团资管部、法务：协助办理股权、增资等相关财务问题。 综合管理部：工商局办理公司注册 财务中心、集团资管部 、综合管理部 财务中心、集团资管部 、法务综合管理部 引资（商业计划书） 合作实施（实施阶段） 投方案标 签署战略合作协议 合作公司成立及相关手续办理 项目方案确定 研发中心：项目方案 研发中心 投经济标 确定土地上限 投标、摘牌 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 交纳政府净收益，契税，交易费 挂牌 获取 土地 确定用地图、桩点坐标、用地条 件 法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金 签订土地出让合同 用地规划许可证 法务　财务部 法务　 土地出让合同 法务协同：提供土地出让合同 出让金、交易费交费证明 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 财务 办理房地产开发资质预审表 企业投资项目备案 委托工程咨询资格机构编制申