《青岛房地产项目开发管理程序手册》(doc　25).rar 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为四个阶段（这里暂且不谈销售阶段），即项目投资决策阶段、建设前期准备阶段、工程建设阶段、交付使用（售后服务）阶段。 第一章：　项目投资决策阶段 　　　　　房地产投资决策阶段在整个项目开发方面具有战略方面的意义，是对项目从经济效益、社会效益、环境效益以及技术方面对项目的论证，为项目以后的发展方向确定了道路。 　　　　　在青岛，投资决策阶段建设单位的主要工作就是编制可行性报告（或者编制项目建议书）。一般而言，小型项目编制项目建议书，取代可行性研究报告向政府报审。 一、项目建议书 1、项目建议书定义 项目建议书是拟建项目的承办单位，根据企业的发展战略，结合企业的既有资源，在经过对市场供给、需求、消费者习惯等各种因素调查的基础上，寻找市场投资机会，特撰写此建议书，宏观上对该项目建设的必要性以及可能性进行了论述，上报青岛市计划委员会进行选择，一般为小型项目。 2、项目建议书内容 ⑴项目名称、承办单位、项目负责人；⑵项目的提出的目的、必要性和依据；⑶项目的产品方案、市场需求、拟建生产规模、建设地点的初步设想；⑷资源情况、建设条件、协作关系和采用新技术的可能性⑸简单投资估算和资金筹措方案资金偿还能力预测；⑹项目初步进度计划⑺项目投资的经济效益和社会效益的初步估计。 二、可行性研究 1、可行性研究定义、目的及其内容 可行性研究是指对建设工程项目在做出是否投资的决策之前，现对于该项目相关的技术、经济、社会、环境等所有方面进行调查研究，对项目可能拟建的方案认真地进行技术、经济分析论证，研究项目在技术上的先进适用性、经济上的合理性、建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、环境效益等进行科学的预测和评价。据此提出项目是否该投资建设，以及选定最佳投资方案等结论性意见，为项目决策提供基础。可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。　 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；　(4)规划设计影响和环境保护；(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。　 2、可行性研究的工作阶段