随着我国城市化发展步伐的加快，城市人口的增加以及国民经济的飞速增长带动了我国房 地产行业的蓬勃发展，房地产项目投资的高收益也使其逐渐成为一种重要的投资工具。然而， 随着我国房地产价格经历的前所未有的膨胀，部分城市房价的非理性疯长，带来了诸多社会问 题，也引发了国家一轮又一轮的宏观调控，尤其是2010 年“新国十条”、“国五条”的出台， 对房地产市场影响越来越大。同时，作为一种高风险与高收益并存的投资，房地产行业还存在 很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析研究方面还比较落后。目前，在我国房地产市场中 呈现的地区房产投资“过热”，空置房总量攀升，“烂尾”工程等问题，大多源于房地产开发 企业在投资决策前没有重视可行性研究，或是可行性研究流于形式。 房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要环节，也是房地产开发项目投 资决策，申请银行贷款，投资方与各有关外协单位洽谈合同的重要依据。通过对开发项目的全 面分析、论证和评估，从而保证它在技术上可行、经济上合理、风险上可控、节能和环保效果 明显、社会效益显著。在房地产开发过程中加强可行性研究的科学性与合理性，可以减少投资 决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，从而使房地产市场健 康发展和不断完善。 本文以我国中小城镇的城市化发展对商品住房的迫切需求为出发点，结合当前国家对房地 产市场从紧宏观调控的新形势，以江西省石城县MZ 房地产开发项目为例，从三个部分（共9 章）进行了阐述：第一部分（第 1-2 章）是本文的绪论和房地产开发项目可行性研究的概念和 相关理论；第二部分（3-7 章）以石城县MZ 房地产开发项目的可行性进行实证研究，先是分析 了我国、赣州市以及石城县房地产市场发展情况，并对项目所在地区的详细市场调查和分析， 在深入研究的基础上进行了项目物业、住宅及客户群的定位。接着对MZ 项目分别从经济，节 能方案、环境、生态、社会影响和风险方面进行了详细分析研究；第三部分（8 章）运用模糊 层次分析法对MZ 开发项目实施的可行性进行了综合分析与评估；最后（第9 章）是本文的结 论，项目总体可行。 本文对于指导MZ 项目的开发具有重要的实践意义，对其他房地产企业开发项目时也具有 一定的参考意义。 关键词：项目管理;房地产投资;可行性研究;财务评价;模糊层次分析法I Abstract With the urbanization development, urban population increase and the rapid growth of national economy in China, China's real estate industry is vigorous development. Real estate investment project of high yield has made it gradually become an important investment tools. However, as China's real estate prices the unprecedented expansion and some city house prices irrational brought many social problems. The government has carried out macro-control on real estate market. Especially in 2010, with the New Country 10 and “Country 5” introduced, Macro-control has more and more influence to the real estate market. Real estate as a high risk and high benefits investment，real estate industry still has many imperfections , especially in investment analysis of the feasibility study still lag behind. At present, many problems exist in China's real estate market, such as Regional real estate investment overheating, unoccupied houses rising, unfinished projects and so on ,which are because real estate development enterprises in the investment decision-making before hasn't paid attention to the feasibility study. Real estate project feasibility study is very important in the real estate development’s decision-making analytical process, which also is the important basis of the real estate development project investment decision, bank loan applications, and contract negotiations. Through comprehensive analysis, argumentation and evaluation of project, to ensure that it is technically feasible, economically rational, risks controllable. The feasibility study in real estate development can reduce investment decisions blindness, improve economic efficiency of enterprises and promote the rational use of urban land. The real estate markets can healthy development and continuous improvement. The thesis bases on the commercial housing demand in China’s small and medium-sized town, and combining the current state Government’s strict macroeconomic control in the real estate market. Shicheng MZ real estate project is as a case, and three parts (9 chapters) is discussed in the thesis. The first part (1-2chapters) is the introduction of this paper and the concepts and related theory in real estate development project feasibility study. The second part (3-7 chapters) study the Shicheng MZ estate project, analyzes our country, Ganzhou city and Shicheng the real estate market development, and the project area detailed market investigation and analysis. The economic impact, energy-saving schemes, environmental and ecological influence, social influence and risk analyses of MZ project are detailed researched. The third part (chapter 8) comprehensively analyzes and assesses the feasibility of MZ project by use FAHP, and the end is the conclusion of the paper. This thesis has important practical significance in guiding MZ project development, and has certain reference significance for other real estate projects. Key words: Project Management; Real Estate Investment; Feasibility Study; Financial Evaluation; Fuzzy Analytic Hierarchy Process (FAHP)II 目 录 第一章 绪论1 1.1 选题背景及意义…1 1.2 国内外相关研究的发展3 1.2.1 国外可行性研究的发展…3 1.2.2 国内可行性研究的发展…4 1.2.3 国内外可行性研究综述…5 1.3 本文的研究内容、方法和技术路线…6 1.3.1 研究内容…6 1.3.2 研究方法…6 1.3.3 技术路线图7 第二章 房地产投资可行性研究的相关理论…8 2.1 房地产开发项目投资可行性研究的相关概念…8 2.1.1 房地产投资概述8 2.1.2 房地产开发项目投资可行性研究概述…8 2.1.3 房地产投资可行性研究的必要性和作用9 2.2 房地产开发项目投资可行性研究的主要依据10 2.3 房地产开发项目投资可行性研究的主要内容10 2.4 房地产开发项目投资可行性研究的步骤11 第三章 MZ 房地产开发项目概述12 3.1 项目单位及开发项目简介12 3.1.1 项目单位简介…12 3.1.2 开发项目简介…12 3.1.3 项目建设规模…12 3.1.4 项目规划设计原则和方案12 3.1.5 项目建设进度安排…13 3.1.6 项目资源占用情况…13 3.2 项目地方、行业综合政策分析…13 3.2.1 地方发展规划分析…14 3.2.2 产业政策分析…15 3.2.3 行业准入分析…15 第四章 MZ 项目市场分析与定位17 4.1 房地产市场分析17 4.1.1 我国房地产市场总体行情17III 4.1.2 赣州市房地产市场发展现状…17 4.1.3 石城县房地产市场分析…18 4.1.4 开发项目市场分析…20 4.2 开发项目市场定位…20 4.2.1 物业定位…20 4.2.2 目标客户定位…21 4.2.3 销售价格定位…21 第五章 MZ 项目经济评价分析…22 5.1 成本利润率分析22 5.1.1 静态成本利润率22 5.1.2 动态成本利润率23 5.2 现金流量分析…24 5.2.1 现金流量表24 5.2.2 财务净现值（FNPV）25 5.2.3 动态回收期25 5.3 财务内部收益率分析（IRR）…26 5.4 盈利能力与不确定分析…28 5.4.1 盈利能力分析…28 5.4.2 项目不确定性分析…28 第六章 MZ 项目节能方案、环境和生态影响分析…30 6.1 节能方案分析…30 6.1.1 用能标准和节能规范30 6.1.2 能耗状况和能耗指标分析30 6.1.3 MZ 项目节能措施和节能效果分析…31 6.2 环境和生态影响分析32 6.2.1 项目环保参考标准…32 6.2.2 项目生态环境影响分析及保护措施32 6.2.3 项目地质灾害影响分析…34 第七章 MZ 项目社会影响和风险分析35 7.1 社会影响分析…35 7.1.1 社会适应性分析35 7.1.2 社会效益分析…35 7.2 风险与对策分析36 7.2.1 政策风险与对策分析36 7.2.2 市场风险与对策分析36IV 7.2.3 经营管理风险与对策分析37 7.2.4 金融财务风险与对策分析37 第八章 MZ 项目可行性的综合分析与评估38 8.1 模糊层析分析法38 8.2 模糊层析分析法的具体步骤…38 8.2.1 建立 MZ 房地产开发项目可行性分析因素集和评语体系…38 8.2.2 进行 MZ 房地产开发项目可行性分析单因素评估39 8.2.3 构建递阶层次结构模型并计算权重向量39 8.2.4 MZ 房地产开发项目可行性分析的综合评价及结果分析39 8.3 MZ 房地产开发项目可行性分析评估指标体系构建40 8.4 MZ 房地产开发项目可行性分析评估应用案例分析41 8.4.1 用 FAHP 确定模糊一致矩阵及各指标的权重…41 8.4.2 逐层计算各节点的评语隶属向量，确定判断矩阵…42 8.4.3 对第一子层指标进行评价43 8.4.4 对总系统层指标进行评价43 8.4.5 评价结果分析…44 第九章 结论45