象山·金沙湾项目定位策划 XiangshanGoldenBayprojectpositioningReport 01 02 03 04 05 项目介绍 旅游地产面临的问题 旅游地产发展新趋势 打造“滨海微度假” 业态落位 目录 3小时度假圈 项目位于宁波市象山县爵溪镇背靠国家4A级旅游度假区松兰山，直面广袤无垠的大东海。 象山港大桥通车后，项目融入上海3小时、杭州2.5小时、宁波1小时车程的旅游度假圈内。便捷的交通为项目人流的导入创造了良好的条件。 上海 宁波 本案 3小时 1小时 杭州 2.5小时 01 从项目位置和自身自然优势来看产品为旅游地产项目，从项目占地，体量上预估计辐射范围50公里左右，主要面向象山周边和宁波市区周边人群，因此我们定义为：“微度假”的旅游地产项目。 项目特色 长达7公里的黄金海岸线； 海洋风情商业街 山地海景别墅 恒大御海湾全海景公寓 五星级度假酒店 温泉养生中心 （浙东地区唯一的偏硅酸医疗级天然淡温泉） 项目概况： 总占地4300亩，总建筑体量为110万平方米 01 02 03 04 05 项目介绍 旅游地产面临的问题 旅游地产发展新趋势 打造“滨海微度假” 业态落位 目录 有资源无配套——旅游城市形象差 有观光无体验——旅游停留时间短 有旅游无生活——重复游玩次数低 01 02 03 发展特点 旅游配套： 规模小、影响弱、价值低、受众面窄 度假地产： 重地产销售 情度假区运营 旅游配套： 单纯服务度假社区，以控制风险为导向 度假地产： 挖掘客户购买需求为主 客户度假需求和度假生活方式的塑造较弱 发展思路 现状原因 现状总结 旅游配套： 无旅游运营经验 旅游开发的投资回报期较长 担心“试错成本” 度假地产： 资源私有化程度较大 无区域活力 无持续经营价值 现旅游产品面临的问题 02 01 02 03 04 05 项目介绍 旅游地产面临的问题 旅游地产发展新趋势 打造“滨海微度假” 业态落位 目录 以品牌开发商为主 抢占大市场 资产化运作 30小时休闲模式 客户结构变化 跨界复合化 6大趋势 01 03 02 04 06 05 03 客户结构变化 04 中产阶层成为主力：中产阶层逐渐壮大，取代低收入阶层成为社会的主要消费群体 团客比重减少，自自由行比重增加是中产阶级主流化的表现。 中产阶级旅游度假浪潮兴起，使旅游地产发展走向创新化、多元化的发展模式，更加强调参与、体验、自我实现。 据中国旅游协会公布的分析数据，十年前，低收入阶层占旅游总数的65%以上，而2013年数据显示中产阶级已经成为旅游主力，占比50%以上。