摘要 本文试从理论联系实际的角度对厦门某一集酒店、写字楼、购物中心 为一体的“ABC 商务综合项目”进行可行性研究，包括项目的市场定位、 经营预期、投资计划、收益预测等，并把项目的资金运作、投资收益、风 险抵抗能力等方面问题作为研究的重点。 全文共分九章。前一章介绍 ABC 项目的基本情况；第二至四章主要 是环境分析：第二章从厦门市的地理、交通、经济以及周边临近城市经济 等方面，结合城市规划评述厦门宏观经济环境；第三章对厦门的酒店业、 写字楼和购物商场三个商业地产的子市场进行分析，评述厦门商业地产的 宏观环境；第四章对项目所在区域的交通、设施、景观和可见度等情况进 行微观分析。第五至七章主要是针对项目，分析市场定位，竞争对手，项 目优劣势及市场机会和威胁。第八章是项目财务预案与风险分析，涉及投 资估算、资金安排、收入预测、预计损益表与静态盈利能力、预计现金流 量表与动态盈利能力、贷款偿还能力分析、盈亏平衡分析、敏感性分析和 风险分析，得出项目财务效益评价结论和应注意的问题。第九章对整个项 目进行综述，提出结论和建议。 通过对本文的研究分析，对厦门商业地产有了一次较深入的了解和探 讨，发现在厦门城市定位规划和经济快速发展的情况下，厦门商业地产向 高端发展有其客观条件和必然性。随着厦门国际化趋势，商业地产的经营 管理也日趋国际化，国内管理公司与国际管理公司之间的管理水平的差距 又促使了国内投资者与国际管理公司经营管理合作的新商务模式。新的商 务模式也带来新的项目运作方式，具有科学合理性，值得借鉴。 关键词：商务项目；投资效益；可行性；评价。Abstract Abstract The attempted feasibility study of The ABC Business Integrated Project， consisting of a hotel，an office building and a shopping center，is therefore made both from theoretical and practical perspectives in this paper. Study issues such as market location, business expectation, investment plan and profit prediction is involved, and financial issues in terms of capital operation, investment profit and risk-resistive capability are focused herein. The whole paper is divided into 9 chapters. In chapter 1,the basic situation of the Project is presented; in chapters 2-4,the environment of Xiamen is analyzed. Chapters 5-7, based on the Project, mainly analyze the market location, the market competitors, and the advantages, disadvantages of the Project and the market opportunities and threats. Chapter 8 is concerned with such issues as the financial pre-plan of the Project and the analysis of risks. Chapter 9 is concerned with an integrated description of the whole project, a conclusion and some suggestions. After probing into the said Project, we ’ ve already a relatively profound understanding of Xiamen ’ s commercial landed estate and find out that, in the new situation of Xiamen city ’ s location planning and rapid economic growth, Xiamen ’ s commercial landed estate has its own objective conditions and inevitability towards a higher-level development. With the trend of Xiamen ’ s internationalization, the business management of commercial landed estate has also been internationalized, and the management level gap between the domestic and the international has brought the new business models. The new business models have also brought us the operational ways of new projects that have scientific rationality and great reference value. Key Words ： Business Project; Investment Efficiency; Feasibility; Assessment.目 录 目 录 前 言....1 第一章 项目基本情况2 第一节 项目坐落....2 第二节 规划要求....3 第三节 项目设计....3 第四节 本文研究的主要问题、作用和研究框架4 第二章 项目开发宏观环境分析..6 第一节 厦门市经济发展状况..6 第二节 厦门临近城市经济发展分析12 第三节 厦门市交通设施状况15 第四节 厦门的发展战略和城市规划15 第五节 厦门宏观环境评价....17 第三章 厦门商业地产市场现状分析....18 第一节 厦门酒店市场现状分析..18 第二节 厦门写字楼市场现状分析....22 第三节 厦门购物商场市场现状分析25 第四节 厦门市商业地产宏观环境评价..27 第四章 项目所在区域环境分析29 第一节 区域定位及发展方向29 第二节 项目周边环境29 第三节 交通....32ABC 综合商务项目投资可行性研究 第四节 景观和可见度33 第五节 项目周边环境分析....34 第五章 该地块建设综合商务项目 SWOT 分析 ...35 第一节 优势....35 第二节 劣势....38 第三节 机会....38 第四节 威胁....39 第五节 小结....40 第六章 开发竞争对手分析..41 第一节 酒店分析及评价..41 第二节 写字楼分析及评价....44 第三节 商场分析及评价..45 第七章 本地块项目开发市场定位..49 第一节 目标客户确定49 第二节 项目设计定位51 第三节 市场定位分析结论及应注意的问题52 第八章 项目财务分析及评价....53 第一节 项目的投资方案..53 第二节 经营方案..54 第三节 投资估算..55 第四节 贷款本息的偿还..56 第五节 项目经营收入测算....56 第六节 经营期成本费用预测61 第七节 损益表与现金流量表及盈利能力分析..62目 录 第八节 贷款偿还能力分析....70 第九节 盈亏平衡分析70 第十节 敏感性分析....71 第十一节 项目财务效益评价和风险分析....73 第十二节 项目财务效益评价结论和应注意问题....75 第九章 结论与建议..77 第一节 结论....77 第二节 建议....78