房地产已经成为拉动我国经济持续健康增长的支柱产业之一,也是直接关系 人民生活水平是否能持续改善的关键产业之一。然而,与任何别的行业一样,房 地产投资也存在一个有效供给的问题,不符合市场需要的无效供给不仅对国民经 济的发展和人民生活的提高无益,而且会对国民经济和人民生活带来损害。因此, 房地产投资可行性研究就显得越来越重要。 本文以“永兴”大厦项目可行性为研究对象,通过对深圳市房地产市场进行 综合分析和对项目所在地深圳市中心区的市场环境进行综合分析得知,“永兴” 大厦宜开发成由一座高智能SA级写字楼、一座五星级酒店式公寓或五星级酒店 以及高标准的商业裙楼组成的综合大厦:通过对出售酒店式公寓和经营酒店的经 济效益比较和利弊分析以及出售商业裙楼和出租商业裙楼的经济效益比较分析 和利弊分析得知,“永兴”大厦项目宜建成由一座高智能SA级写字楼、一座五 星级酒店式公寓和一座高标准的商业物业供出售。通过敏感性分析得知销售价 格、建筑成本和楼面地价是构成影响本项目利润率的三大敏感性因素,并提出尽 J 决开发建设以抢占市场先机、加强形象宣传以扩大影响和争取国际国内客户群、 加强项目管理以控制建筑成本以及充分利用优惠政策以便能以尽量低的价格取 得土地的一系列对策。 关键词:房地产项目可行性研究管理Abstraet RealestatehasbeeomeoneofthesuPportingindustries认七iehhavebeendriving ournationaleeonomytokeePgrowinginahealthyway,andalsohaverelationshiP withwhethertheimProvemeniofPeoPle,5livingstandardseankeePgoingon. However,there,5nodifl飞reneefromanyotherindus仰thatthere15aProblemof effieientsuPPlyininvestmentofrealestate.TheineffieientsuPPlyWhiehdoes,tmeet themarket,5needswillonlydonogoodtodeveloPmentofournationaleeonomyand imProvementofPeoPle’5livingstandards,butwillalsodohanntothedeveloPment ofthenationaleeonomyandthePeoPle’5living.Therefore,thestudyofrealestate investment,5feasibilityhasbeeomemoreandmoreimPortant. ThePapertakestheProjeetofyongxingEdifieeasitsobjeetofstudying.Through synihetiealanalysisofrealestatemarketofShenZhenandtheenvironmentof ShenzheneentralareathattheProjeet15loeatedin,wehavedrav吠naeonelusionthat Yongxingedifiee15suitabletobebuiltintoaintegrativehigh一riseeomPosedofa highlyintelligentSAleveledoffieebuilding,aapartmentbuildingins一starhotelstyle ora5starhotel,andahighlystandardizedeo们nrnercialbuildinggrouP.Through eeonomieeffeetivenessanalysisandsyntheticalanalysis,weknowthatit,5betterto buildYongxingedifieeintoaintegrativehigh一riseeomPosedofahighlyinielligent SAleveledoffieebuildingandaaPartmentbuildingins一starhotelstyleandahighly standardizedeotnmereialbuildinggrouPforsale.Throughsensitivityanalysis,the salePriee,theeostofeonstruction,andthe州eeoflandarethreemostsensitive faetors,50it15neeessarytodeveloPtheProjeetassoonasPossibleinordertooeeuPy marketshares,enforceadvertisementandtryfordomestieandforeignelienis, strengthenProgram,5management50astoeontroltheeostofeonstruetion,andmake thebestuseofPrefereniialPolieiesinordertoobtainthelandinaProbablelower PflCe· Keywords:RealEstateProjeetFeasibilityStudyManagement月lJ胃 改革开放初期,我国房地产业刚刚起步,开发商不重视可行性研究的作用。 因为在当时的环境下,房地产市场是卖方市场,开发商只要有一定的资金和凭借 关系取得地皮就可以稳获高额利润。经过20多年的发展,特别是自从小平同志 南巡讲话以来的飞速发展,我国房地产市场从整体上已经从卖方市场转化为买方 市场,竞争日益激烈。近两年,土地的取得己经从以前的暗箱操作为主逐步转变 成以公开拍卖为主。这样,仅靠取得土地批文和炒卖地皮就可以大发横财的机会 越来越少,经营管理水平已经成了与资金实力同样重要的竞争关键因素。而经营 管理的关键在于对外部环境的准确把握和对内部优劣势的清醒认识以及在此基础 上的趋利避害的运做。房地产项目通常投资庞大,一般房地产企业只能同时开发 有限少数几个甚至一个项目,一个项目的成败往往就能决定一个企业的兴衰,因 此房地产企业管理的基础是项目管理。 鉴于以上原因,房地产项目的可行性研究变得越来越重要。然而,我国房地 产企业高水平的经营管理人才奇缺,大部分房地产企业对项目做可行性研究的目 的仍然停留在应付项目审批、资金筹措以及与各方签订合同之用,没有真正把项 目可行性研究提升到做为决策依据的高度。另外,目前房地产企业的项目可行性 研究还普遍存在对宏观形势和地区整体市场分析不足、定性分析不足以及定性分 析和定量分析结合不好的缺点。 本文作者在深圳市永兴集团属下的一家软件公司工作,因为工作表现较突 出,于2002年4月4日到7月30日被借调到集团属下永兴地产公司主持永兴 大厦项目的可行性研究。在此期间,房地产项目可行性研究的极其重要性和业界 对项目可行性研究的重要性的忽视以及合格的房地产项目可行性研究人才的匾乏 给我留下了深刻的印象。 永兴大厦总投资规模达7.43亿元人民币,用地总面积14316平方米,总建筑 面积100213平方米。本项目拟建塔楼写字楼一座,塔楼酒店或酒店式公寓一 座,塔楼间以裙楼相连。写字楼为高智能SA标准,酒店为五星级酒店标准,裙 楼为商业用途。其中,写字楼己出让给中国移动。本项目地处深圳市最繁华的中 心区的北片区,地理位置极其优越,道路通达,交通方便。同时中心区的项目代 表了新世纪深圳的形象,具备高起点的规划设计要求,为世人瞩目。本项目东临 益田路,与市民中心、水晶岛相隔,南达富中三路,与高交会馆为邻,西为鹏程 四路,正对香港和黄公司开发的黄埔雅苑小区,北为福中路,与江苏大厦为邻,此区是深圳市未来的政治、经济、文化及商业中心。此项目是一个具有代表性的 房地产项目,适合做为房地产项目可行性研究的实证研究案例。 本文作者做为永兴项目可行性研究的主持人,主要承担组织协调作用和从整 体上进行把握,同时也亲自参与了对深圳市房地产市场的综合分析并做了一些实 地调查研究。本文作者较广博的知识和较扎实的管理理论功底得到了领导和同事 们的广泛认同,并在本次可行性研究工作的顺利、及时和以较高水平完成中起到 了重要作用。 本文的特点是对深圳市整体房地产市场以及项目所在地深圳市中心区房地产 市场的现状和趋势做了较深入的分析,并且把定性分析和定量分析进行了较好的 结合,不仅仅是应付项目审批和筹集资金等等需要,而且真正具有较高的决策参 考价值。 当然,本文作者限于对房地产行业的了解还远远谈不上深刻,理论水平也有 限,本文的观点和方法仅能起抛砖引的作用。也恳请各位老师给予批评和指教, 学生不胜感谢!目录 摘要··························································································I Abstract.···················································································11 前言·······················································································Hl 第一章综述 1.1房地产开发项目可行性研究理论概述···························1 1.2深圳房地产市场回顾与展望·······································4 1.3“永兴”项目立项背景·············································7 第二章深圳市房地产市场的综合分析 2.1住宅市场分析··‘·······································‘二””””’10 2.2写字楼市场分析·················································”’·’‘”16 2 . 3商业物业市场分析·············”····································20 2.4酒店式公寓市场分析················································25 2.5酒店市场分析················································””“”’29 第三章“永兴”项目开发功能类型比较研究及综合评价 3.1“永兴”项目概况······················································37 3 . 2项目开发功能类型SWOT分析·································38 3.3项目开发功能类型综合评价·······································43 第四章项目开发功能类型经济效益分析 4.1成本分析····················································’…‘”””45 4.2出售酒店式公寓、商业物业和写字楼价格预测············47 4.3销售酒店和商业物业赢利分析····································51 4.4经营酒店和出租商业物业效益分析···························52 4.5经营酒店和商业物业与出售酒店式公寓和商业物业效益比 较分析·····································································55 第五章项目定位 5.1项目总体定体·····················································‘·””’56 5 . 2项目具体定位···············································”二”””‘”57 5 . 3目标客户群定位·························································58 第六章项目的不确定性和市场风险规避策略 6.1主要变量分析·····················································’‘二‘”60 6.2敏感性分析··························································’‘”’61 6.3其它规避市场风险策略·············································63 结论················································,····,·································65 致谢····················································································“