昌盛大厦项目定位研判
深圳中原事业三部·出品
本案
项目位置
CBD商务与都市繁华交汇处
中心区东南边缘：项目概况
项目指标：
占地2988.8㎡
总建筑面积：44533 ㎡ （商业1-3层，4000㎡左右）
土地用途：酒店业用途（自用）
建筑覆盖率：45%
容积率：14.9
建筑限高：126米
车位：119个
现状及局限性：
地下室部分（三层，约5400㎡）和1层裙楼已完成，柱网、竖向交通等可调整性弱；
土地使用年限：1993-2043年，剩余约35年使用权报告前提：挖掘项目的最大价值
市场经济前提
区域发展前提
项目分析前提
区位分析
景观分析
SWOT分析06年深圳市经济保持稳步增长,实现了”十一五”的良好开局
深圳近年GDP及增长速度深圳市近年社会经济发展结构指标
三次产业结构逐步优化
高新技术产业、第三产业带动经济走势深圳外向型经济发展
深圳外向型经济特点十分明显，外贸出口总额连续14年位居全国榜首
06年外贸进出口总额2374.11亿美元，比上年增长29.9%。其中，出口总额1361.08亿美元，增长34.1%。

05年深圳产品对香港的出口比上年增长36.3%（累计出口总额340亿美元）；对美国出口增长21.1%（累计出口总额168.8亿美元）；对欧盟15国出口增长12.5%。

高新技术产品出口迅猛增长。05年高新技术产品出口471亿美元，，占全市出口总额46%。CEPA及香港互动
香港经济状况:2006年香港经济实质增长达5%，在04年的高增长基数上，实现了“高增长、低通胀、低失业”的经济格局；政府财赤基本消除；年底香港生产总值可望有5%升幅。

CEPA的实施:开放香港17个服务行业进入内地市场，高档写字楼、商务公寓市场需求骤增.
西铁接驳落马洲: 深港两地轨道运输的无缝对接，以及未来落马洲口岸的一地两检，使中心区在地域上更有优势吸引港资企业
泛珠三角政策: 深圳充当连接内地和香港的纽带的角色，必然吸引想进入香港市场的国内企业以及意图进军内地的港资企业 ，从而带来强大办公需求，成为未来深圳外销的有利支持WTO效应逐渐全方位地释放出来。各类新兴产业应运而生，尤其是律师业、广告业、咨询业等中介行业将大量派生，数量增长迅速，将成为写字楼的重要消费群体。据统计， 目前世界500强企业，已有114家进驻深圳，逐渐出现一些跨国大集团在深购置办公写字楼的现象。

深圳在城市定位上，面对上海、北京、香港的直接竞争，因此外资企业在当地进驻，大多定位为华南区域办事处，这对其公司规模、业务开展、购置物业等产生较大影响。因此，直视深圳城市定位并创造有利条件吸引适当规模的外资企业的入驻，是深圳CBD办公物业开发的正确之道。

WTO深化及城市定位