——项目整体策略报告 2007年5月10日 东方文化园·步行街 前言 上月我司提交东方文化园项目的整体策略提案，经双方沟通商议结果，我们在原策略提案内容基础上对内容做了修改调整、增加。并最终形成本份《东方文化园项目策略报告》，内容包括定位与规划、价格策略和项目营销推广。鉴于项目销售前期进度比较缓慢和时间方面的紧迫，我们希望双方尽早能对主要策略作出确认，以便销售相关工作的正式执行 PART1项目定位与规划 PART2项目定价策略 PART3营销推广策略 目 录 PART1 项目定位与规划 一、杭州房地产整体市场形势扫描 杭州楼市持续多年的供不应求的状态有所缓解，目前购房者有持币观望的心态，开发商楼盘销售较以前压力增大； 受国家宏观调控影响，投机性购房受到明显打压。据杭州透明售房网统计数字显示，外地人下单所占比重有所减少。 商业地产需求依然旺盛： 发达国家人均商业面积1.2平方米，上海、北京人均商业面积约1平方米，而目前杭州人均商业面积约为0.7平方米，发展余地很大。 杭州房产开发的边缘化趋势，郊区板块成为新的亮点； 市场环境分析 市场环境分析 三、项目邻近区块主要楼盘 市场环境分析 三、区域商业环境扫描（1） 杭州东方文化园纳入湘湖旅游度假规划区，湘湖区块最终形成“一湖二带三区”格局，借休博会活动，该区块将打造成为以休闲为特色，集娱乐、旅游、度假、会展等多功能为一体的世界级休闲旅游地。湘湖区块未来将与西湖构成杭州钱江两岸两大环湖休憩活动区。 东方文化园、休闲风情园以及休闲博览园构成湘湖区块三位一体的景点分布格局。旅游、休闲是该区块未来发展的方向 本案所处区块将打造成为面向全国与世界的休闲中心；休闲、旅游是本区块的发展方向 市场环境分析 市场环境分析 三、区域商业环境扫描（2） 本案 《萧山区城区居住片区商业规划图》 本案邻近地区没有规划新的居住点，未来商业人气需要周遍及旅游人流支撑。 本案附近虽有山水一生、通和南岸花城、绿都滨江假日广场等楼盘开发。但依据城市规划分析，未来本案周遍2公里左右区域不会规划新的居住片区。 邻近本案区块，开发新盘将集中在风情大道以北的闻堰区块和萧山南部的城南居住片。因此要使本案想获得商业人气，只能依靠周边闻堰、萧山、杭州消费群体，以及外来地广大旅游消费人群 项目2公里区域 市场环境分析 三、区域商业环境扫描（3） 本案目前商业环境较差，随着区块旅游吸引力的增强及周边住宅片区的形成，商业具有一定发展潜力 目前区域人口尚未形成足够的人口规模，要实现一定规模的商业经营，只凭借周边地区的人口规模与目前东方文化园景区的人流量，尚缺乏有力的人气支持。 随着本区域休闲旅游开发的深入和吸引力的增强，特别是休博会的举办，此地的游客量将会迅速攀升，再加上周边地区新居住片区的形成，未来本案的商业人气会不断提升，商业前景也随之逐渐凸现出来 市场环境分析 1、外部交通状况： 03省道、绕城高速、萧山机场、火车线路 2、内部交通状况： 风情大道连接休博园、风情园与东方文化园三园，实现景区之间的互动相联。 新增5条公交线路途径杭州东方文化园步行街。 城市快车道四季大道2008年建成，与绕城公路南线连通，是连接杭州主城区与本案最快捷的通道。 地铁1号、2号线2010年建成通车，两线南端站点起于湘湖旅游度假区和萧山朝阳村，分布于东方文化园东北两侧 三、区域商业环境扫描（4） 区块外部交通环境比较优越，内部交通环境优势不足，但随着地铁、四季大道、新增公交线路的新建与新设，将为本案带来更多人气。。