09年策略提报 沈阳麦点地产顾问 2009年1月4日
目录： 产品定位推导 年度推广主题/分阶段主题 销售建议 推广节奏划分及推广策略 阶段执行策略 创意表现
一、产品定位
从市场看万科潭西的地位
长春别墅市场真正发展始于2001年，2005年出现井喷之势； 以净月、南部伊通河、西部高新版块为三大别墅集中地，城市别墅主要分布在南部新城、西部高新版块； 净月因占自然优势而成为别墅集中地，别墅中低档产品较多； 自万科兰乔圣菲落户净月后，开启高端别墅的发展势头； 从未来的规划情况来看，未来净月将发展成为高端别墅聚集地；
长春别墅市场发展
同版块竞品
以保利罗兰香为代表的“城市资源”性竞品，依托于城市化中高端产品，成为分流客户的间接对手
中信城、华业玫瑰谷、优山美地主要利用地段、价格的优势，从下至上抢占市场，御翠园的大顶山自然资源，李嘉诚效应，也是我们强有力的竞争对手。国信美邑产品形态与我们相近，不容忽视
中海国际社区观邸：同样依托于强势品牌、近郊城市化高端产品
遭遇的对手：同区域竞品；边缘性竞品；同质品牌竞品
环域竞品
同质竞品
对手释放的
国信美邑
印记:英伦风情
推广策略:尚未正式进入市场，净月大街区位优势显著，产品若以红郡为参照，不容忽视
印记:城市文化别墅，完美第一居所
推广策略:低价入市,以产品形态取胜,高性价比吸引消费者关注,形成市场前期预热；推广角度主要以意境为诉求，附加景观示范区、样板间的精心设计获得消费者信赖。后期推广以造势为主，延续前期销售的火热市场，加推其余产品，达到快速消化的目的
保利.罗兰香谷
推广策略：突出产品气质，打造奢华意境，高调定位，高调入市
印记：首席城市别墅，尽观人生所有
中海国际社区.观邸
印记：以极致尊崇/礼遇少数人的 极致生活
推广策略:西班牙风格,物业服务.已经形成的伊通河高尚生活社区里的高尚别墅.
力旺.弗朗明歌
结 论 在净月区内，我们面临御翠园这样的重量级对手； 国信美邑区位优势、产品形态会截流部分客户； 在片区外，中海品牌给予我们的威胁也不容忽视； 在推广上，不约而同对身份感予以坚持，给予我们有效的信息反馈，尊崇是产品传达给客户的基本条件，尚需在结合潭西别墅项目特点，给予清晰、准确定位
价值梳理
1、品牌价值 品牌价值：万科在地产行业的领军地位，6年长春创新人居的推动影响力，万科兰乔圣菲高端别墅的引领； 服务价值：万科物业在全国的深远影响力，在消费者中累积的高端物业口碑； 2、外部价值 区域价值： 净月潭丰富的自然景观、别墅聚集地 交通路网自然畅达 片区规划配套（生活配套、教育配套）日渐完善 与长影世纪城毗邻、休闲娱乐近在咫尺
单纯联排式的建筑形态。 纯粹地中海的建筑风格。 纯粹联排为两层低密度。 依照天然地貌依势而居
配套齐备的宜居氛围。 车位/花园的享居赠送。 复合书房的创居亮点。 四房标配的舒居设计。 个性立面的乐居感受
（院，是开阖的室。有向外的交流，有内聚的沟通。） 人车分流的风情庭院。 清溪流淌的园景别院。 仪式过渡的入户前院。 自然写意的后庭花院。 采光通透的半地下室
3、内部价值
4、附加价值
万科人文关怀 世邦魏理仕的高端物业管理理念，联排别墅享受独栋别墅的尊贵服务。 未来升值 别墅用地限批、别墅成为稀缺型产品； 净月区发展逐渐成熟，未来高端别墅的集中地，价值愈加凸显； 。