红星路项目产品建议书 成都万科营销策划部 2008年1月 目录 一、土地属性分析 二、市场分析 三、客户定位 四、产品建议 五、推盘节奏及营销节点 第一部分：土地属性分析 区位情况 南部新城 本案 2004年高新区，总部经济区落户 2005年成都经济主轴线天府大道年全线通车 2005年近1000亩成都新会展中心兴建 2006年地铁1号线动工，城南路网体系全面铺开 2007年会展中心成都五大班子政务中心竣工，300亩驻外领事馆区建设启动 2008年市委市政府开始南迁 2009年地铁1号线试运行 2013年地铁1号线全线贯通 1、新城南区域，从2004年以来来，一直被多种利好包围 区位情况 世纪城新国际会展中心、成都高新科技商务广场、天府软件园、高新技术孵化园的建成，18家业已落户城南的世界500强企业，美、法、韩、泰等五国领事馆入驻 创新研发中心也已经积聚了IBM、诺基亚、长虹、金山等国内外的知名软件企业。 成都市政中心南迁，市级的办公楼群、高新国际广场建成、成都海关大楼等已经建成，成都中级人民法院，成都市高新区检察院等也正在建设。 新希望、通威、中信、正大集团等大投资商已经或即将开始兴建高端的写字楼 50万人口的南部新城，1500万的潜在市场需求 2、新城南实质性投入，显示了该区域是城市化进程最快、最明显的区域 3、大型品牌开发商持续进入，不断调高区域预期 和黄、中海、华润、新世界、嘉里等一线品牌开发商，分别重资持有城南土地，嘉里建设，厦门建发在10月外环外地块的楼面地价超过5000元。 区位情况 区位情况 城市项目圈G2、G3、类G3（T1） 郊区高端项目圈TOP2、高端C 4、南延线周边快速形成多项目，多品类，共同发展的发展局面。 本案 区位情况 红星路延线 人南延线 本案 绕城路 极地海洋公园 红星路沿线的建设，极地海洋公园为区域注入新的题材 地块情况 尽管城南整体发展优势明显，但将被众多项目摊薄和稀释 项目周边不成熟，道路、周边发展的不确定性将制约本项目开发 地块现状 1、本项目交通通达性有所改进，商业配套成熟等待时间存在一定周期 红星路延线 人南延线 本案 绕城路 本项目具有与其他项目的本项目地块距人南延线约1000米，距修建地铁1号线约1000米。 当前有正在修建的海昌北路连通。 项目西侧为计划建设的海昌极地海洋公园。 周边生活配套尚不完善，距离世纪城配套商业、大源组团规划的生活配套及市政府周围规划配套的距离尚有5-8公里 大源组团 世纪城 市政府配套 华阳老城区 极地海洋公园 地块现状 用地被红星路穿越， 分为3块。组团相互独立。 项目当前没有直接资源优势。 与海洋公园的相邻关系，是最大利好。 暂定规划条件： 净用地面积：156.37亩 用地性质：居住 可兼容性质：商业 兼容比例：不大于20% 容积率：≤5， 建筑密度： ≤25%， 绿地率：≥25% 2、项目资源及规划条件基本决定了本项目的定位 从地块资源以及目前规划条件判断，本项目是典型T1类产品。