序
※本报告是在对项目开发的市场环境进行详细调研分析的基础上，并结合项目所处的区位环境及该地块的市场价值合理评估而得出的项目定位方向，同时考虑到了项目投资主体的投资收益要求；
※本报告对项目的可行性与产品设计提出了相关的建议，明确了市场所需求的产品组合及营销策略；
※本报告对项目外部和内部、宏观和微观、静态与动态等几个方面进行了分析把握，主旨是为了在项目工程动工之前，能够对项目的整体要素进行深度认识和剖析、论证，正确地开发项目产品，并使目标产品开发正确，从而减少决策偏差和各项成本风险之目的
德胜综合楼项目系统解决方案
策划模型图


目 录CONTENTS
项目分析篇
一、现状分析第6页
二、SWOT分析第11页
三、定位分析第13页
项目定位篇
一、市场定位第17页
二、功能定位第19页
三、产品定位第21页
四、客群定位第28页
规划设计篇
一、规划指标第38页
二、规划原则第39页
三、总体布局第40页
四、公寓设计第45页
五、商业规划第50页
营销策略篇
一、营销思路第54页
二、营销目标第57页
三、公寓营销第58页
四、招商策略第61页
五、价格策略第62页
投资分析篇
一、经济模型第65页
二、投资估算第65页
三、收益分析第69页
四、风险控制第75页
品项目分析篇
一、现状分析
1、基础数据
项目名称：下沙松合德胜综合楼项目（暂名）；
用地规模：总占地面积14654㎡(22.0亩)；
用地性质：集体建设用地；
容 积 率：≤3.0；
建筑密度：≤40%，绿地率≥20%；
总建筑面积：≤43962 ㎡；
2、项目区位
下沙新城中心区规划示意图
本案所处区位是下沙新城中心区规划板块，位居德胜路与幸福路交汇西南角，正好在下沙新城中心区的中轴线——幸福路边上。周边规划有大型高尚居住区及中小学校等。未来项目3公里范围内规划人口达15万人。从项目区位看，未来是一块商业旺地，但近期的地块热度由项目周边的开发建设力度和市场需求决定
3、规划现况
方
位
区域
现状
区域
规划
目标
范围
项目
东面
东面主要有新溢苑、中小企业、高沙社区、中沙社区，下沙新城，人口较为集中，传统商业基本成熟；
道路主要为乡镇道路，主要有文教路、机场路、下沙村商业街，下沙新城区主要是城市干道；
商业主要集中在文教路、机场路、下沙村商业街等
道路规划： 幸福路、新业北路、星河北路；
区块规划：体育馆、新元村安置区、下沙行政中心，大。