龙河家园三期营销提案 中原地产 夏季房展带来的反思： 价格区间在2500-3500的产品供给量增加，旅顺、金州、开发区、甘井子中低档楼盘大量入市，特别是旅顺多家参展，分流目标客户 五大区域瓜分中低端客户 锦绣成为主角 拥有成熟配套和价格优势， 4天之间预约客户过千. 甘井子成为热点 东翠鸣苑公开6天消化客户200套，辛寨子、金三角、南关岭， 泉水，使甘井子成为转型期房荒的主力消化区。 众益阳光海岸 作为开发区的一个代表，成为广大开发区购买者的首选，部分 大连客户也被逐步分流 金州进展 作为很少参与大连房展的金州地产，受到广泛关注.（金州福佳新天地广场、连大文苑、恒达花园） 旅顺参展楼盘激增 阳光生态城（二期鹤海云轩）、夏威夷花园、白玉 山庄、第八天 甘井子新兴盘均价及盘量 以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的阻力 旅顺参展楼盘 整体分析：相近的地理位置与价格,使龙河客户面临分流. 核心策略：树立龙河品牌，主打养生文化！ 深入解析龙河，脉承养生文化。 完善健康配套，塑造养生氛围。 贴心物业管理，关怀养生人群。 科学产品规划，天然养生居所 充分利用、发挥现有配套优势，减少重复投入。 提高物业服务品质，但要注意物业费的承受标准。 控制开发成本，增强抗风险能力。 控制成本的前提下提高品质 一、项目核心开发理念 根据对市场情况以及客户需求的分析，我们找到三期的目标客群有如下特征 主要年龄段在40岁以上。 购买需求以养老为主。 有较高的经济收入 拥有一定的学历或社会地位 关注环境、景观等因素。 有较高的生活品位 结合三期的开发背景 价格：突破3000元/平方米 地段：整个地块的绝佳位置 景观：海景更充分、更有说服力 产品：更成熟的产品规划和开发经验 需求：养老概念已被市场接受 客户需求 自身素质 树立品牌地产 提升开发理念 打造附加价值 养生文化 海 文 化 自然主义与人文精神的融合 海洋养生文化地产 天人合一 文化语言在建筑形态上的体现； 文化功能在配套设施上的实现； 文化气质在园林景观或建筑细部上的形成； 文化个性在物业管理上的区分； 文化阶层在客户定位上的区分； 全面的在营销过程中各种细节和节点上的传播文化 社区人文营造、历史文脉继承、文化沉淀 文化地产 保身：40岁寻求的身心保养 全生：50岁寻求的回归天性 养亲：60岁寻求的天伦之乐 尽年：70岁寻求的颐养天年 缘督以为经，可以保身、可以全生，可以 养亲、可以尽年。 （《庄子·养生主》） 七 位 一 体 二、龙河三期项目定位 龙河三期优势挖掘 无论东方还是西方，海都是养生的本源 优势的强化 观海“景观”房 亲海“生活”房 坐落于4A风景区内 山水环抱，景色优美 远离污染，空气清新 环境安静 亲海、戏海、玩海 海是生活的一部分 位于城市中间 莅临公路或公共设施 空气质量不高 人群嚣哗 看海、听海 海是生活的点缀 旅顺 大连 自然海 城市海 人与海合一 人与海和谐。