天津别墅市场报告 2010-9-17 第一部分城市宏观 第三部分别墅市场情况 第四部分地块分析 第二部分房地产市场情况 城市位置 天津带动华北及环渤海 上海带动华中及长三角 深圳带动珠三角及华南 渤海湾畔、中国四大直辖市之一 行政区划 天津是全国四个直辖市之一，共辖13个区、3个县。全市面积11,917.3平方公里，截止至2009年底，全市常住人口为1119万人 13个区 一、市内六区 和平区 南开区 河西区 河东区 河北区 红桥区 二、环城四区 东丽区 西青区 津南区 北辰区 三、远郊二区 武清区 宝坻区 四、滨海新区 开发区、塘沽区、汉沽区、大港区 五、3个县 静海县 宁河县 蓟县 城市经济 2009年全市GDP达到7500.80亿元，比上年增长16.5％，增速在全国31个省市自治区中居第1事位。人均生产总值62403元，折合9136美元，增长11.1％； 2009年天津市居民人均可支配收入保持增长，全年人均可支配收入21430.37元 天津城市经济实力强劲，增幅较快，居民收入高，购买力强； 城市经济 固定资产投资逐年增长， 城市化进程加速； 城市化进程加快，城市外扩提速，房地产投资逐年增加； 天津城市化进程加速，房地产发展迅速； 城市发展 城市定位 环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市 发展战略 双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态 城市发展 城市发展 全面扩张，多组团协同开发； 西部新城成为天津环外第一新城 城市发展 南部以大寺为代表，主要以产业为导向，并且紧邻梅江南，具有宜居概念； 西部以中北镇为代表，地铁2号线即将试营，且其距离市区很近，便捷性突显。 其他近郊板块发展也较好，但相比大寺和中北较慢；各自并未有突出特色，价值力不明显。 杨柳青具有深厚文化底蕴，历来作为西青区的首府地位，基础配套优越，西青区很多职能部门坐落于此，但房地产业相比中北、大寺较慢，一旦被市场关注，即会成为热点 杨柳青位于大西部新城，具有深厚文化底蕴， 基础配套优越，相比其他板块具有优势，但目前并未被充分挖掘 由于城市外拓、政策规划及产业导向，近郊卫星城版块发展迅猛 第一部分城市宏观 第三部分别墅市场情况 第四部分地块分析 第二部分房地产市场情况 土地市场 近年来天津经营性用地出让汇总 从09年开始，天津城市化进程加快，土地出让量增加； 其中2010年至今出让土地2386万方，可建面积约4294万方，可供天津3年去化 土地市场 2008年至2010年8月西青区经营性用地成交列表 2008年至今西青区共出让经营性用地139万㎡，可建面积239万㎡； 按照西青区年平均130万㎡的去化量计算，这些建设用地足够西青区2年去化； 但由于西青区08年以前土地出让量巨大，目前市场剩余可建量共约300万㎡ 土地市场 津西青密（挂）2009-139 面积107336.2 ㎡ 433.6万元/亩 楼板价2408.5元/㎡ 容积率2.7 津西青凯（挂）2008-105 面积51680㎡ 160.4万元/亩 楼板价1234.0元/㎡ 容积率1.95 津西友（挂）2009-106号 面积230000 ㎡ 342.7万元/亩 楼板价2570.4元/㎡ 容积率2 津西青卫（挂）2010-056 面积64991.7㎡ 609.3万元/亩 楼板价4569.8元/㎡ 容积率2 津西青爱（挂）2010-138、139 面积247317.8㎡ 275.4万元/亩 楼板价2492.4元/㎡ 容积率1.65 津西青倪（挂）2009-131 面积130416.79㎡ 562.3万元/亩 楼板价4217.2元/㎡ 容积率2.0 津西青（挂）2009-02 面积3020.55㎡ 158.7万元/亩 楼板价1190.2元/㎡ 容积率2 津西青（挂）2010-04、05、06 面积267751.5㎡ 224.15万元/亩 楼板价3264元/㎡容积率1.03 津西青（挂）2010-07 面积198709.6㎡ 126.8万元/亩 楼板价1268.2元/㎡ 容积率1.5 津西青（挂）2010-02 面积41952.6㎡ 100.7万元/亩 楼板价755.4元/㎡ 容积率：商业金融1.04 居住1.35 津西青（挂）2010-03 面积47495.1㎡196.5万元/亩 楼板价1551.4元/㎡ 容积率1.9。