酒店式公寓营销 2014.3.10 自住型：自住型客户以踏入社会不久的年轻上班族为主体，他们有强烈的住房需求，但由于手头资金有限，对于直接购买纯住宅产品还有一定困难，因此，小户型、精装修、低总价和交通方便的酒店式公寓成为其首选，产品的舒适度并不在考虑范围内。随着小户型商品房供应量的增大以及“禁酒令”的下达，这部分需求更多地转移到对小户型商品房的消化上。 投资型：投资型客户以资金实力雄厚的“有产一族”为主，酒店式公寓对其而言即是一种单纯的投资理财产品，其目的是为了获取更大的投资回报率，他们对产品的装修标准、配套设施以及酒店公司的运营能力都有一定要求，高档酒店式公寓几乎都被这部分客户所消化。 自住兼投资型：另一类客户介于自住和投资之间，他们多为有一定积蓄的工薪阶层，自身的住房需求已经得到一定程度满足，鉴于商品房限购政策的影响，他们把目光更多地投向了酒店式公寓这类产品。购买这类产品既有自己利用的可能，也为达到保值和增值的目的，他们对产品的价格、交通优势和周边配套更为敏感，这关乎将来的出租行情，至于产品本身的舒适度和物业服务并不过多追求 酒店式公寓客群概述 定义 又称服务式公寓。 其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有些会配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓私密性和生活风格的商业综合体。既可以出租，亦可自用。 关键词：公寓酒店式服务 宜居宜租 简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓 酒店式公寓实质 特征： ◇提供酒店式服务和管理 ◇公共空间及室内均提供豪华装修 酒店式公寓一般采用豪华装修，折合人民币1500-3000元/㎡ ◇兼有居住和投资两种功能 酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因为价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，一般投资目的居多 酒店式公寓实质 产权 业主 物业用途 可自住，亦可出租 配套设施 生活配套齐全 经营管理 由专业物管公司提供酒店式物业管理， 或者与酒店合作，委托管理 物管费 较住宅高 发展商回笼资金 依营销方式而不同 业主获利方式 租金或返利 业主投资风险 可控性低 投资回报 依协议不同而不同 主要影响因素 地段、物业管理水平 酒店式公寓操作方式 酒店式公寓营销方式 ◇直接出售 即发展商直接出售，不承诺任何投资回报。 ◇后续增值服务销售 即发展商出售物业后，对业主提供各种 形式的增值服务 ◇返租销售 发展商售出单位后，对业主进行返租， 每月返还业主固定的百分比利润或者金额 采用何种销售方式，主要根据市场及项目具体情况而定 调研楼盘的交付后经营 财富中心，14000、精装 美莱国际，15000、精装 可乐窝，13000、精装 金山湖1号，14000、毛坯 东方名楼，13000、精装 晓城天地，7200、毛坯 龙公馆，13000、毛坯 时代山，8800、毛坯 田逸之星，11000、毛坯 克拉公馆，16000、精装 新天地，23000、精装 欢乐城，待定 泰地北上，13000、精装 银泰城，待定 杰立公馆，24000、精装 琥珀中心，19000、精装 铂晶中心，11800、精装 天鹅堡，21000，精装 西溪和景，25500，毛坯 同人精华，17000，毛坯 万通中心，25000，精装 绿景国际，13800，毛坯 桔子里，5000-8500，毛坯 五洲国际广场，16000，毛坯 西城纪，21500，精装 西溪壹树，11000，精装 华盛达·堂巢，9500，毛坯。