第三阶段 项目营销战略与策略 项目研究工作阶段划分 第一阶段 项目市场研究分析及整体定位 第二阶段 启动区定位与物业发展 工作 最终 成果 城市宏观经济背景研究 城市房地产市场调查与分析 消费者访谈 项目的优劣势分析与地块价值挖掘 新城区房地产市场发展规律及开发模式研究 …… 项目的市场定位与发展战略 2 问题界定 项目属性界定此类项目的一般解决思路 核心问题的提出 本报告解决思路 现实市场情况 项目约束条件 项目目标 解决问题的思考 发现问题 矛盾 3 项目目标 企业经营战略 项目开发战略 项目开发周期 项目利润目标 积累房地产开发经验，为企业向多元化转型奠定基础 承担一定的社会责任——沛县新城区开发 快速运作，保持良性的现金流 可适当开发商业作为社区配套 尽可能缩短周期，实现项目的全部开发 优化产品组合，实现利润最大化 4 项目约束条件 20万人口VS40万平方大盘 项目总建筑面积容纳户数沛城镇城镇人口 容积率2 45.4万 按户均面积 130平方米 容积率1.5 34.05万 容积率1 22.7万 约3500户 约2600户 约1750户 20万人口 城镇居民约 5.7万户 如何突破各镇区/市区的购买区 域限制是关键； 如何突破村镇中人们的居住观 念，吸引其走出村子； 按3.5人/户 5 。。。。。。