“郑州金水区旧城改造”项目 市场调研报告 谨呈 粤华投资 1、省级商业中心（电子专业领域内立足华中，辐射西北、华北） 2、大型都市综合体（建筑面积过百万，物业功能包含商业、住宅、商务） 3、大型旧改项目（涉及拆迁面积达十万以上，含住宅与商业） 4、存在定向领先客户（项目内部有十一万平米旺盛的商业在营面积） 战略前奏——项目定性 1、本项目的成败，不仅仅维系于项目收益、销售速度、市场影响力，而应包括社会的共同认可（村民、政府、商户）； 2、本项目绝非单纯的地产项目，而是承担着区域与城市发展功能的复合设施； 3、商业（尤其是现有商户）是综合发展的原点，是项目增值、快销的关键； 4、本项目的运作成败，70%力气将花在前期，后期仅仅是营销组织 战略前奏——梳理思路主要观点 1、如何使现有商业顺利升级、扩容、并长期保持活力？ 自然发展而来，由零散的、不同建筑类型的、多个区域级商业组合而成 此类规格，很容易因城市变迁、市场发展而被取代、分散（案例：南昌、长沙） 2、如何依靠商业驱动，使各物业协调发展、项目整体增值？ 由于存在领先客户，所以项目实现顺利招商、销售不是问题 关键在于定位的前瞻性，使各功能部分协调发展，为项目带来更高、更长期的收益 3、如何定义项目，得到社会各方普遍认可？ 村民关心的不仅仅是物业赔偿，而是通过此次商业升级，获得长期稳定的收益来源 政府关心的，应是项目为区域、为城市带来什么 主要待解决问题——思路的原点 核心问题合成 解决以上核心问题，招商、销售、价值最大化、获得各方认可将顺理成章，并能够在长期发展中控制风险 找到最合适的商业驱动力，并使各功能部分协 调发展，保持长期活力——综合发展战略研究 工作思路与进程 第二阶段 案例研究 体量分析 案例调研 成功模式研究 项目整体开发战略 各物业体量分析 《体量分析专项研究报告》 第三阶段 物业定位 发展建议 分项发展战略及定位 分项物业发展建议 分期开发原则与滚动开发建议 启动区物业发展建议 项目营销组织建议 《定位与物业发展建议报告》 第一阶段 市场调研 宏观经济背景、城市研究 房地产市场调研 住宅市场调研 商务市场调研 商业市场调研 酒店业市场调研 区域调研 项目经济测算 《市场调研报告》 《经济测算》 工作 项目 工作 任务 工作 成果 2007 03/9 至今工作 2007 03/25 2007 04/06 2007 04/30 调研工作说明 市场调研十个工作日（2007.03.09—2007.03.18） 一、项目调研共计131个（住宅30，写字楼52，商业40，酒店9） 住宅市场： 郑东新区——联盟新城、中央特区、百合公寓、老街、阿卡迪亚、立体世界、第一大街 / 中原区——帝湖花园、金源第一城、绿都城、威尼斯水城、凯旋门、茜城五月天E立方 / 管城区——康城棕榈泉、康桥花园、金色港湾、美景天城、富田太阳城、方圆创世纪、克拉城 / 金水区——建业·森林半岛、曼哈顿广场、普罗旺世、中原数码港、思达大户、银基王朝、广汇PAMA、圣菲城、正弘旗、非常国际 商务市场： 文化路——金贸大厦、国奥大厦、联盛大厦、模具大厦、金国大厦、创新大厦、中科信息大厦 / 花园路——信息大厦、融元广场、中国人寿保险大厦、新世纪大厦、郑花大厦、邮政大厦、河南新闻大厦 / 经三路——注协大厦、鑫苑商务中心、金城国际广场、卡萨、江山.商界、财富广场、思达数码大厦、冰熊大厦、绿洲商务大厦、豫烟大厦、广汇国贸大厦、经纬大厦；/ 东风路——汇宝大厦、河南科技数码港、百脑汇、中关大厦、汇科数码广场； / 农业路——国际企业中心、豫博大厦、富凯大厦、益华大厦、济源大厦、省汇中心、光大银行大厦、兴业大厦、晨光大厦、海特大厦、英特大厦、银丰商务港、报业大厦、投资大厦、海关大厦、正弘旗、浦发国际金融中心； / 其他区域——新时空、绿地峰会天下、未来大厦、顺驰第一国际 商业市场： 城市商业——二七商圈、经纬商圈、碧沙岗商圈、郑东商圈、火车站商圈、文化路商圈、北环商圈、城西商圈、城东商圈、大上海城、金智·万博商城、世贸商城四期、水岸花木城、宝龙城市广场、天旺广场 / 区域专业市场——百脑汇、汇科数码广场、科技市场中关大厦、科技市场展销中心、河南科技市场、创新大厦、新派电脑城、电子大厦、各类经营电子的街铺； 其他区域专业市场——新亚、迪信通、长远、八方通讯、中州、国讯、各类电器卖场通讯专柜、各类商超卖场通讯专柜、郑州国际通讯城、通讯器材大世界、豫泰通讯城； / 区域商业市场——餐饮12家、休闲会馆10家、大型超市卖场6家、汽车交易市场2家、电器卖场4家、图书交易市场2家13 酒店： 五星级——裕达国贸饭店、兴亚建国饭店、中州皇冠假日酒店、索菲特国际饭店 区域市场酒店——新香江温泉酒店、中洲商务酒店、索克快捷酒店、博维海鑫商务酒店、丰乐园大酒店 二、深度访谈（深入访谈有效问卷样本53份） 创新大厦10份、百脑汇10份、科技市场中关大厦8份、科技市场展销中心6份、河南科技市场9份、电子大厦6份、汇科数码广场2份、街铺2份 。。。。。。。。。