中诚投资经开项目投标报告
思路
项目核心问题
目标理解
本体质素
宏观市场机会
SWOT战略
竞争环境
整体发展建议及定位
市场定位
形象定位
客户定位
问题盘点
机会研究
市场竞争机会
区域客户机会
营销趋势借鉴
营销趋势研究
成功案例借鉴
项目营销战略
盘点。目标
近期目标： 2011年合同签约额不低于1亿元； 2011年3月开盘，首推房源的销售率不低于60%，实现成功亮相； 项目具有较高的市场持续关注度，经开标志性项目。 远期目标： 2012年底项目全案清盘； 项目具有较高的市场美誉度； 建立中诚投资在经开及西安地区中高投资住宅开发者的品牌形象； 提升中诚投资集团整体优势的市场认可度和追随度

目标梳理
3. 形象树立
2. 稳健销售
4. 价格提升
1. 成功立势
首推房源的销售率不低于60%，实现成功亮相 ——2011年开盘当月或次月销售额进入西安全市排名前30， 引爆项目影响力
持续提升项目关注度，通过项目推广、客户维系与营销活动 建立品牌高美誉度与市场影响力
略高于市场同等档次项目价格，价格充分实现项目价值
2011年预计合同签约额不低于X亿元。 ——2011年项目主销期力争完成1亿销售额，进入西安 全市排名前20，持续奠定项目市场地位
通过对贵公司目标的梳理，确定本项目目标主要为以下四个方面，按重要性降序排序如下：
稳健销售/形象树立
本体
经开核心： 项目紧邻经开商务区，车行7分钟可到达未央路和凤城路段核心商务区。 公园资源： 项目北侧紧邻市政公园——文景公园，步行2分钟可到达，视觉资源充沛。 居住质量： 项目周边环绕文景观园、检察院家属院等普通住宅，同时受到地块南面工厂的污染源的影响

文景路
文景观园
文景公园
蓝海风科技公司
海景国际
文景公园
●六十六中学
●西安中学
●原顶专修学校
◆世纪金花
◆沃尔玛
◆人人乐
◆崇尚百货
凤城医院
海红卫生站
长安医院
凤城一路
凤城二路
凤城三路
凤城四路
凤城五路
北二环
●县广播电视大学
交通配套 道路系统：项目周边拥有多条城市主干道，道路系统发达。项目邻近文景路，不会受到交通拥堵和噪音的影响。 公交线路：周边公交欠发达，到达市区各主要节点的车辆有待增加。 轨道交通：项目邻近地铁2号线市图书馆站，但目前处于前期可研阶段

◆CBD核心区
◆经开五路商圈
◆文景公园居住圈
地铁2号
文景路
明光路
朱宏路
生活配套 项目周边配套齐全，距CBD商圈，凤城五路商圈，车行5-10分钟的距离： 教育配套：西安中学，西安六十六中学，西安职业技术学院，… … 生活配套：人人乐，崇尚百货，世纪金花，沃尔玛… … 医疗配套：西安长安医院、凤城医院，惠仁医院，利君医院… … 休闲配套：与文景公园近在咫尺，汉城湖遗址公园，车行约15分钟
项目建议参数 项目总占地：12亩 总建筑面积：约5万㎡ 住宅建面： 商业建面： 容积率：暂定4.0 总户数：暂定796户 立面设计：待定 建筑形式;两栋27-30F高层
产品形式：为两梯8户为主（一居和小两居）产品形式：
假设本项目入市时间为2011年03月中旬，相同产品形态下的竞争项目如下：
总体量92万㎡，精装 2期一组团存量约10万㎡，主力户型49-139㎡，
台北湾
盛世一品
海璟国际
大明宫寓
星舍SOHO
宫园壹号
汇通太古城
一 季度
二季度
三季度
四季度
2008年
2009年
2010年
2011年
四季度
一 季度
二季度
三季度
四季度
一 季度
二季度
四季度
2012年
三季度
总体约168万㎡，三期存量约8万㎡，主力户型45-85㎡，一房、两房为主
总体量32万㎡，存量约20万㎡，主力户型44-54㎡一房、71-101㎡两房
总体量7.8万㎡，存量约4万㎡，主力户型38-137㎡，二房、三房
总体量100万㎡，二期小组团主力户型85-124㎡
总体量42万㎡，存量约20万㎡，主力户型89-119㎡两房、三房；后续有酒店公寓38-61㎡
总体量3万㎡，存量3万未售，精装 主力户型40-100㎡一房、两房，商住两用综合体
MAX未来
总体量5万㎡，存量约2万㎡，3、4#3T10户，主力户型47-90㎡
经开核心区域在售及潜在供应项目盘点
总体量5.6万㎡，新盘未售，37-150㎡一房、二房、三房办公商住
海荣名城2期
竞争环境
首创国际城
台北湾49㎡两房、盛世一品、海璟国际商住1#、MAX未来、星舍SOHO与本项目形成主要竞争关系