富盈东方华府商业项目投标报告 2012.1.6 谨呈：富盈地产 项目位置上处于城市中心地带，但居于城市核心商圈外缘，周边商业气氛薄弱，人流量少，销售可描述空间大、招商有一定难度是项目的特性之一。 通过对项目周边商业状况的初步研判，我们形成了关于项目操作的几个基本观点和原则。 对于集中式商业而言，商铺的销售与经营是不可调和的矛盾，本项目应在短期销售收益与长期持续经营之间找到合适的平衡点，未来在销售比例上必须有所控制。 现代商业对硬件的舒适性、便捷性以及体验感要求越来越高，购物的舒适性及体验性是提高项目商业吸集能力的核心点之一。 项目商业体量两万多，位于东莞核心商圈外缘位置，难以形成规模优势，未来在商业业态组合需注重差异化，在某一类业态上做大做强，为后续经营提供基本保障。 基本观点 一、市场研究 宏观经济 商圈环境 商业地产市场 总结 一、市场研究 东莞市概述 商圈环境 宏观经济 商业地产市场 改革开放以来，东莞从发展“三来一补”起步，大力开展对外经济活动，积极参与国际分工和经济循环，承接发达国家和地区的产业转移，逐步走出一条具有东莞特色的外资型经济发展道路。 经过二十多年的发展，外源型经济成为东莞国民经济的支柱和核心，以国际性加工制造业为主的外源型经济模式和相应的经济体系已经具有较大的规模。 一、市场研究 经济特征 商圈环境 宏观经济 商业地产市场 一、市场研究 城市定位 商圈环境 宏观经济 商业地产市场 小结： 东莞整体经济健康发展，城区人均可支配收入逐年提高，社会消费品零售总额增速继续加快。市场消费活跃，商业市场前景良好。 一、市场研究 基础数据概览 商圈环境 宏观经济 商业地产市场 小结： 近五年东莞第三产业产值呈稳步增长状态，2010年前三季度第三产业产值为2046.43亿，环比增长额为10.30%，其总值已接近第二产业，未来几年第三产业总值有望超过第二产业。 一、市场研究 三大产业 商圈环境 宏观经济 商业地产市场 小结： 在过去的六年内，虽然07年至09年城市GDP增长率出现下滑，但是依然无法改变东莞经济向前发展的趋势，在2010年实现4246亿元，同比2005年翻了一翻。 一、市场研究 GDP 商圈环境 宏观经济 商业地产市场 东莞GDP小结： 在广东省的二线城市中，东莞的GDP水平稍落后于佛山，大大高于珠海和汕头，位居全省二线城第二，经济基础良好，充满商业机遇。 年份 城市 一、市场研究 四大城市GDP对比 商圈环境 宏观经济 商业地产市场 广东四大二线城市GDP对比 小结： 2005年至2010年，东莞社会消费品实现翻一翻，达到1108.06亿元，年平均增长率达到16.27%，与全广东省年平均增长率16.9%基本保持一致，商业前景一片繁荣。 一、市场研究 社会消费品零售总额 商圈环境 宏观经济 商业地产市场 东莞社会消费品零售总额（亿元） 小结： 2005年至2010年期间，东莞城镇人均可支配收入与乡镇人均纯收入相差一半，2009年城镇为33045元，乡镇为13064元。 2010年东莞城镇人均可支配收入达到36350元，超过深圳全市人均可支配收入32380元，社会消费能力高。 一、市场研究 居民人均可支配收入 商圈环境 宏观经济 商业地产市场 东莞居民人均可支配收入（元） 小结： 2010年，东莞城镇人均可支配收入稳居全省二线城市第一位，达到城镇36350元/人，乡镇人均纯收入20486元/人，是汕头人均可支配收入的二倍之多。拥有巨大的消费能力。 一、市场研究 四大城市人均可支配收入对比 商圈环境 宏观经济 商业地产市场 广东四大二线城市人均可支配收入对比。。。。。。