识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明
1 / 41
行业深度|房地产
证券研究报告
Table_Title
房地产行业
不负春光——物业管理行业研究
Table_Summary
核心观点：
中国的房地产行业从98年房改开始发展到现在，经历了行业发展最轰
轰烈烈的“黄金时代”。在这10余年的发展过程中，房地产开发业务凭借
极高的投资回报率以及较低的准入门槛得到了充分的发展，行业逐步成为
国家重要的支柱产业， GDP稳定增长的基础。随着增量规模的积累，行业
将从“增量时代”进入“存量时代”，建议关注不动产经营、存量交易服务、
房地产金融服务以及改造更新服务四个子行业的投资机遇

截止到2015年末，全国物业管理面积为174.5亿平米，全国物业管理
费用总规模约为6500亿，预计未来3年新增物业管理面积将在36亿平米
总市场规模将会达到7800亿，2020年前后可达到万亿的市场规模

百强房企成长以及市场占有率的增长速度高于行业平均水平。15年市
占率达到28.42%，较14年提升8.92个百分点，12-15年TOP10企业市场
占有率年复合增速达到38.5%，超过百强企业同期年复合增长率10.44个百
分点。借助品牌模式输出和资本并购的助力，行业集中度将加速提升

物业管理行业由于收入确认方式的不同（包干制和酬金制），毛利率和
净利率无法有效的表征公司物管业务的经营效率，应该关注单位物业管理
面积的业绩贡献率。成本控制可通过统一的平台建设和服务外包实现

社区O2O是借助家庭和户主对于物业管理平台的黏性，叠加其它的商
品以及服务交易功能，是在原有企业的损益表上做加法的过程。凭借社区
居民对于物业管理公司的高黏性，在建立统一线上平台后可以嫁接围绕社
区生活的服务项目。与其他O2O行业的企业相比，物管公司在用户数量和
品牌信任度的基础上，由低附加值的交易向高附加值的业务进行拓展

根据港股物管公司的估值表现，行业平均PE水平为35倍，平均PA（总
市值/物业管理面积）为47倍，PA倍数随着单位管理面积的业绩贡献能力
的提升而提升。物业管理行业首次覆盖给与“买入”评级。地产行业维持
“持有”评级不变

行业基础业务利润率较低，社区O2O行业发展存在不确定性

重点公司盈利预测：
Table_Excel1
公司简称 评级 股价
EPS PE PB
11A 12E 13E 11A 12E 13E
Table_Grade 行业评级 持有
前次评级 持有
报告日期 2016-10-24
Table_Chart 相对市场表现
Table_Author 分析师： 乐加栋 S0260513090001
021-60750620
lejiadong@gf
分析师： 郭 镇 S0260514080003
010-59136622
guoz@gf
分析师： 金 山 S0260515090001
021-60750652
jinshan@gf
分析师： 欧亚菲 S0260511020002
020-87573009
oyf@gf
Table_Report 相关研究：
房地产行业:重点城市市场持
续活跃，带动楼面价、溢价率
创新高
2016-10-11
房地产行业:按揭贷边际宽松
消失，房企单月发债规模呈现
大幅回落
2016-10-10
房地产行业:热点二线城市限
购重新回归
2016-10-10
Table_Contacter 联系人： 李飞
gflifei@gf
-20%
-3%
14%
31%
2015-102016-022016-062016-09
房地产沪深300
识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明
2 / 41
行业深度|房地产
目录索引
大地产行业从增量建设进入存量经营模式 .. 5
物业管理行业概况 ... 7
行业现状及发展历程 ... 7
行业收入及成本结构 . 12
物业管理行业发展催化因素 .. 21
智能社区，给物业管理做加法 ...... 24
社区O2O：各显神通，竞争激烈 ..... 27
消费升级背景下的端口价值提升 ...... 34
资本市场关注以及估值表现 ......
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看