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从未来发展态势看，成都写字楼市场将进
入加速发展的阶段：未来四年将有超过4
百万平方米的办公物业投放市场，其中约
2百万平方米都是硬件设施良好的高品质
写字楼。面对未来庞大的供应，成都市场
将面临两个随之而来的问题：终端用户和
投资者到底会选择什么样的写字楼？对于
开发商而言，如何根据自身的发展战略及
市场需求状况，制定一个合理的写字楼开
发策略？
仲量联行多年的研究发现，影响写字楼竞
争力最为关键的因素包括两个方面：第一
是写字楼自身固有的不能变化的指标，如
产品品质和区域位置；第二是与物业长期
运营密切相关且可变的指标，如业权形
态、物业管理水平、用户组合管理等。两
者关系密切又相互影响，此报告将结合成
都市市场现状对各个因素对写字楼的影响
逐一研究，并希望通过本次研究，重新设
立一个符合成都市场特征的写字楼定义
体系
1 有效租金为考虑了免租期之后的实际租金，而非租金报价
产品品质是决定写字楼市场表现的重
要因素
通过对现有14栋甲级写字楼的租金水平比
较可以发现，以前建成楼盘的平
均有效租金1为87元/平方米/月，
以后建成的楼盘平均租金为101元/平方
米/月，溢价幅度为17%。写字楼价格的差
异则更为明显，通过对甲级写字楼中的
销售型物业的价格追踪，前建成的
楼盘平均价格为13,400元/平方米，
年后建成的楼盘平均价格为16,375元/
平方米，溢价幅度达22%（图表1）
资料来源：仲量联行
4 Advance
仲量联行认为近期建成的甲级写字楼的产
品品质显著提升是物业租金和价格差异化
的重要因素。通过对成都市现有写字楼租
户的访谈可以看出，现有写字楼的用户对
办公物业产品品质的关注点为包含电梯和
空调在内的多个方面（图表2）。为了在
激烈的市场竞争中博得一席之地以及满足
写字楼用户对办公环境越来越高的要求，
近年来成都市写字楼的硬件设施有了长足
的发展
为了更为清晰地看到成都市甲级写字楼近
年来所取得的进步，我们分析了后
建成的甲级写字楼相比前建成物业
品质的主要提升点
电梯 ：电梯配置更为充足。除了电梯数
量的增加（每5000平方米配置电梯从
0.87部提高到0.90部），开发商也注重
电梯品牌的选择，并且提高了电梯的运
行速度、轿厢大小等标准。新近落成的
仁恒置地广场选用了奥的斯电梯，即将
建成的航天科技大厦选用了迅达电梯，
这两栋大楼电梯的主要指标包括：运行
速度达到了高区每秒6米，低区每秒3.5
米；平均高峰等候时间少于35秒；轿厢
可承重1,600公斤，可最多承载21人共同
使用等。电梯配置的提升可提高写字楼
的通行效率，减少高峰时间排队等候的
现象，对提升项目整体形象非常有效
空调系统 ：空调系统的升级也是目前写
字楼硬件品质升级的主要方面
前的甲级写字楼虽然也为总控中央空
调，但是多为两管制风机盘管式空调，
且在新风供应方面较为落后，导致办公
环境空气流通不畅、空气质量差。新建
写字楼在空调设备选型上有了较大的提
高，香格里拉已经选用了VAV可变风系
统，航天科技大厦则选用了四管制风机
盘管系统，使冷冻水与空调热水分别设
置独立的供、回水管路及循环泵，同时
新风供应也能达到50立方米/小时/人
这样的中央空调系统不仅能对办公环境
温度进行科学的控制，也具有对空气
过滤和紫外杀菌功能，有利于人体的
健康
优质的硬件设施有利于吸引高端的写字楼租户和买家，例如现在市场
上硬件设施最好的三座甲级写字楼（香格里拉中心、航天科技大厦、
仁恒置地广场）的有效租金可达120元/平方米/月，较市场平均水平
溢价28%
1.2%
2.5%
3.7%
3.7%
4.9%
17.3%
19.8%
21.0%
25.9%
0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0%
图表2: 写字楼现有用户对产品品质的关注点
资料来源：仲量联行
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