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西安高新地产高新一路写字楼项目整体定位及发展战略方案74P
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资料类型 项目定位
资料评价 资料评价度
文件大小 2872K (压缩后)
上传时间 2018-3-17
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      资料简介
     
    高新地产|高新一路|写字楼项目

    项目整体定位及发展战略

    建议提报
    目录
    前言 第一部分 | 基础资料研究 第二部分 | 项目条件与土地价值分析 第三部分 | 项目的整体操作思路 第四部分 | 项目的发展战略 第五部分 | 项目推广策略 第六部分 | 项目销售策略
    战略思考前提
    从企业的载体上 1、高新是西安地产中的龙头企业,领导西安地产市场的发展方向 2、高新的产品要为母体企业的社会形象服务。 从财务目标上 3、以今年的财务目标来说,要实现快速回款,因此前期加快资金流,而后期逐渐提升利润率。 4、压缩项目的运营成本,严格控制建安成本

    对甲方的理解
    1、基础平面规划已经报建; 2、项目规划指标已经报建; 3、项目土地平整;
    土地的现状
    第一部分 基础资料研究
    市场层面|客户层面
    市场层面

    寻求市场中的空白点,

    为项目操盘的思路提供判断依据。 客户层面

    寻找我们的目标客户,

    深刻理解客户的潜在需求

    市场层面
    一)西安写字楼市场解析
    市场层面
    市场存量较大,交投清淡2004年秋季末统计数据显示,西安市写字楼空置面积已达到近20万平方米。将近占商品房总销售量的1/4之多。销售量远比不上开发量的速度,导致大量空置

    1、西安写字楼市场——市场形势
    商住楼租赁价格居高不下

    重点区域的商住两用性的建筑租赁价格高居不下、市场活跃。例如高新的西格玛大厦、正信大厦、韦二街的世纪经典等等

    1、西安写字楼市场——市场形势
    西安写字楼租售价格
    从租赁和销售价格上来看,高新区都居各区域之首,租赁价格比最低的城北市场要高出一半还多

    2、西安写字楼市场——市场价格
    1、从市场的角度来看 高端产品投放量大而需求不足,严重影响了写字楼的市场印象。 2、从客户的角度来看 成长型、智慧型企业成为市场中最主要的客户源;而市场中缺乏适合他们的产品。 3、从产品的角度来看 高端产品太多,同质化现象严重,市场上缺乏人性、舒适、有品质感的中档产品供应

    3、西安写字楼市场——结论分析
    西高新起步区写字楼分析
    1、在价格上,租售价格均居西安各区之首。

    2、在区位上,起步区仍为最具价值区域;

    3、在产品上,起步区内集中的大都是高端项目,产品类型单一,同质化现象严重,缺乏替代产品和新型产品。。

    4、在客户上,缺乏高端客户,而中低端客户又没有合适的产品

    1、西高新写字楼市场表现
    需求规模 西高新正在成为知识密集型企业的主要产业基地,不断涌现的成长型、智慧型企业是西高新源源不断的客户群体。 需求特征 舒适、个性、自由的办公环境、有利于企业形象和未来发展的生存空间

    2、西高新写字楼市场的需求特征
    1、起步区的区域价值极高,商务气氛成熟;

    2、同质化高端产品充斥、造成市场虚假饱和;

    3、市场上存在强烈的需求,潜在客户众多;

    4、投放和需求不对等,市场存在明确的空白点

    3、西高新写字楼市场的总体判断
    市场角度 高端市场需求不足,中低端市场需求旺盛; 产品角度 同质化的单一产品类型占据市场主流,缺乏中低端的个性化产品,产品空白突出; 区位角度 西高新是西安办公置业的首选,而起步区又是西高新的首选; 客户角度 大批成长型、智慧型企业成为西高新写字楼市场上的消费主体

    结论
    市场的空白点

    正是我们的机会点
    结论
    市场层面

    寻求市场中的空白点,

    为项目操盘的思路提供判断依据。 客户层面

    寻找我们的目标客户,

    深刻理解客户的潜在需求

    客户层面
    深刻地理解我们的客户
    客户层面
    向往城市繁华、追求适宜生存环境和经营环境的那些成长型、智慧型的民营企业,他们已经成为西高新起步区的主要客户群体

    我们的客户是谁?
    在高新路、科技路、南二环上的那些拥挤、并不体面的商住楼里办公经营的企业

    我们的客户在哪里?
    实用性
    领导者的个人意愿
    企业形象
    办公成本
    我们的客户关注什么?
    目标客户AIO量表
    我们未来的客户以私营业主居多,他们希望更自由、更舒适的商务空间,希望能够适应企业未来发展、能体现个人意志、有一定私密性的空间,在选择的时候更尊重个人的意志

    分析结论
    第二部分 项目与土地价值分析
    城市区位|技术指标|土地价值
    项目位于正信商务大厦正南面,北距南二环约200米左右;南接新圆大厦;西临高新一路

    1、项目区位
    2、经济技术指标
    在交通上,便捷通达 项目紧邻高新一路,距高新路不足300米,和南二环不足200米。 在环境上,安全幽静 项目斜对面是高新分局;向南300米就是高新公园;项目北面斜对志诚大酒店;前进大厦下面是园林茶艺,正信大厦下面是瓦库咖啡 在位置上,相对成熟 周围办公楼林立,位置绝佳;有工业区的明确痕迹

    3、区域资源分析
    二、土地价值分析
    SWOT之优势

    1、高新最后一片处女地,价值极高;

    2、成熟的办公区域;

    3、闹中取静,幽雅安全,交通便利;

    4、高新强大的品牌优势和客户资源;

    5、高新的丰厚开发经验

    SWOT分析
    SWOT之劣势

    1、传统的工业区形象没有得到改善;

    2、位置不靠临一级主干道;

    3、周边缺乏商业配套

    SWOT分析
    SWOT之机会

    1、和黄、绿地等著名开发商给西安南城地产注入活力; 

    2、高新区的城市地位将成为西安产业结构调整的创业首选

    SWOT分析
    SWOT之威胁

    1、目前写字楼市场供求关系失衡。

    2、产业政策的变化很可能对市场造成冲击

    SWOT分析
    结论

    1、一流区位,绝佳位置;

    2、极具潜质的成熟办公区域

    |高新起步区|唯一绝版地段| |高新路|高新一路|南二环| |安全|幽雅|
    关键词
    对市场的理解,对客户的理解,对土地的理解 使我们更好的理解未来的产品
    结论分析
    第三部分 项目整盘操作思路
    思路形成|策略制定|产品定位
    以先进的产品填补市场空白点 以市场空白点满足客户的需求
    一、整盘操作思路
    1、深刻地理解我们的客户 从市场需求的细分中推导出我们特定客户的需要; 2、深刻地理解我们的产品 从目标客户的需求出发,进行产品研发定制; 3、深刻地理解我们的目标 从甲方的财务指标出发,制定合理的发展战略

    二、操作策略的制定
    。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看



     
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