高新地产|高新一路|写字楼项目 项目整体定位及发展战略 建议提报
目录
前言 第一部分 | 基础资料研究 第二部分 | 项目条件与土地价值分析 第三部分 | 项目的整体操作思路 第四部分 | 项目的发展战略 第五部分 | 项目推广策略 第六部分 | 项目销售策略
战略思考前提
从企业的载体上 1、高新是西安地产中的龙头企业，领导西安地产市场的发展方向 2、高新的产品要为母体企业的社会形象服务。 从财务目标上 3、以今年的财务目标来说，要实现快速回款，因此前期加快资金流，而后期逐渐提升利润率。 4、压缩项目的运营成本，严格控制建安成本

对甲方的理解
1、基础平面规划已经报建； 2、项目规划指标已经报建； 3、项目土地平整；
土地的现状
第一部分 基础资料研究
市场层面|客户层面
市场层面 寻求市场中的空白点， 为项目操盘的思路提供判断依据。 客户层面 寻找我们的目标客户， 深刻理解客户的潜在需求

市场层面
一）西安写字楼市场解析
市场层面
市场存量较大，交投清淡2004年秋季末统计数据显示，西安市写字楼空置面积已达到近20万平方米。将近占商品房总销售量的1/4之多。销售量远比不上开发量的速度，导致大量空置

1、西安写字楼市场——市场形势
商住楼租赁价格居高不下 重点区域的商住两用性的建筑租赁价格高居不下、市场活跃。例如高新的西格玛大厦、正信大厦、韦二街的世纪经典等等

1、西安写字楼市场——市场形势
西安写字楼租售价格
从租赁和销售价格上来看，高新区都居各区域之首，租赁价格比最低的城北市场要高出一半还多

2、西安写字楼市场——市场价格
1、从市场的角度来看 高端产品投放量大而需求不足，严重影响了写字楼的市场印象。 2、从客户的角度来看 成长型、智慧型企业成为市场中最主要的客户源；而市场中缺乏适合他们的产品。 3、从产品的角度来看 高端产品太多，同质化现象严重，市场上缺乏人性、舒适、有品质感的中档产品供应

3、西安写字楼市场——结论分析
西高新起步区写字楼分析
1、在价格上，租售价格均居西安各区之首。 2、在区位上，起步区仍为最具价值区域； 3、在产品上，起步区内集中的大都是高端项目，产品类型单一，同质化现象严重，缺乏替代产品和新型产品。。 4、在客户上，缺乏高端客户，而中低端客户又没有合适的产品

1、西高新写字楼市场表现
需求规模 西高新正在成为知识密集型企业的主要产业基地，不断涌现的成长型、智慧型企业是西高新源源不断的客户群体。 需求特征 舒适、个性、自由的办公环境、有利于企业形象和未来发展的生存空间

2、西高新写字楼市场的需求特征
1、起步区的区域价值极高，商务气氛成熟； 2、同质化高端产品充斥、造成市场虚假饱和； 3、市场上存在强烈的需求，潜在客户众多； 4、投放和需求不对等，市场存在明确的空白点

3、西高新写字楼市场的总体判断
市场角度 高端市场需求不足，中低端市场需求旺盛； 产品角度 同质化的单一产品类型占据市场主流，缺乏中低端的个性化产品，产品空白突出； 区位角度 西高新是西安办公置业的首选，而起步区又是西高新的首选； 客户角度 大批成长型、智慧型企业成为西高新写字楼市场上的消费主体

结论
市场的空白点 正是我们的机会点
结论
市场层面 寻求市场中的空白点， 为项目操盘的思路提供判断依据。 客户层面 寻找我们的目标客户， 深刻理解客户的潜在需求

客户层面
深刻地理解我们的客户
客户层面
向往城市繁华、追求适宜生存环境和经营环境的那些成长型、智慧型的民营企业，他们已经成为西高新起步区的主要客户群体

我们的客户是谁？
在高新路、科技路、南二环上的那些拥挤、并不体面的商住楼里办公经营的企业

我们的客户在哪里？
实用性
领导者的个人意愿
企业形象
办公成本
我们的客户关注什么？
目标客户AIO量表
我们未来的客户以私营业主居多，他们希望更自由、更舒适的商务空间，希望能够适应企业未来发展、能体现个人意志、有一定私密性的空间，在选择的时候更尊重个人的意志

分析结论
第二部分 项目与土地价值分析
城市区位|技术指标|土地价值
项目位于正信商务大厦正南面，北距南二环约200米左右；南接新圆大厦；西临高新一路

1、项目区位
2、经济技术指标
在交通上，便捷通达 项目紧邻高新一路，距高新路不足300米，和南二环不足200米。 在环境上，安全幽静 项目斜对面是高新分局；向南300米就是高新公园；项目北面斜对志诚大酒店；前进大厦下面是园林茶艺，正信大厦下面是瓦库咖啡 在位置上，相对成熟 周围办公楼林立，位置绝佳；有工业区的明确痕迹

3、区域资源分析
二、土地价值分析
SWOT之优势 1、高新最后一片处女地，价值极高； 2、成熟的办公区域； 3、闹中取静，幽雅安全，交通便利； 4、高新强大的品牌优势和客户资源； 5、高新的丰厚开发经验

SWOT分析
SWOT之劣势 1、传统的工业区形象没有得到改善； 2、位置不靠临一级主干道； 3、周边缺乏商业配套

SWOT分析
SWOT之机会 1、和黄、绿地等著名开发商给西安南城地产注入活力； 2、高新区的城市地位将成为西安产业结构调整的创业首选

SWOT分析
SWOT之威胁 1、目前写字楼市场供求关系失衡。 2、产业政策的变化很可能对市场造成冲击

SWOT分析
结论 1、一流区位，绝佳位置； 2、极具潜质的成熟办公区域

|高新起步区|唯一绝版地段| |高新路|高新一路|南二环| |安全|幽雅|
关键词
对市场的理解，对客户的理解，对土地的理解 使我们更好的理解未来的产品
结论分析
第三部分 项目整盘操作思路
思路形成|策略制定|产品定位
以先进的产品填补市场空白点 以市场空白点满足客户的需求
一、整盘操作思路
1、深刻地理解我们的客户 从市场需求的细分中推导出我们特定客户的需要； 2、深刻地理解我们的产品 从目标客户的需求出发，进行产品研发定制； 3、深刻地理解我们的目标 从甲方的财务指标出发，制定合理的发展战略

二、操作策略的制定
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看