湖南张家界鑫成·君泰 开盘前营销执行框架报告（2010.5.6)
市场分析
鑫成·君泰开盘前营销执行框架 河畔豪宅·中国名盘
开盘前执行
客户分析
春节后市场变化情况 新政下市场变化 本项目就对新政措施
来电客户情况 来访客户情况 认筹客户情况
开盘前活动策略 开盘推盘策略 销售策略 开盘前推广计划 价格模型
营销思路回顾 推广思路回顾 出街产品回顾 活动回顾
思路回顾
开盘前营销执行新政下的市场变化及对策
新政出台的背景
2010年3月，全国70个大中城市房屋销 售价格同比上涨11.7%，创近年来新高
一线城市：2010年3月与09年同期相比 上涨了55%
二线城市：四大二线城市2010年3月 与09年同期相比上涨了47%
新政出台的背景
促使本轮房价过快增长的四大成因
政府的两面性
信贷投放过量
供给不足
通胀预期加速
政府使出“铩手间”
增长过快
增长过快
增长过快
增长过快
增长过快
新政出台
4 · 1 5
新政出台
新政出台
新政出台
新政分析
新政分析
新政必将产生的影响
4·15新政对全国一线大城市的影响“立竿见影”
一线城市短期内抛盘量增加，二手房业主降价销售
上门量明显减少，业主要求代理商尽快出货
对市场呈现更多观望态度，首次置业客户以等待为主
对投资客而言，虽然首付比例的提升及利率调整对资金影响 不大，但市场趋势不明朗，短期内不会入市
二手房业主主动调低挂牌价格，因购不满五年、打算将税费 转嫁给下家的到手价改为成交价
135
4·15新政对张家界楼市的影响
目前的市场反映更多是一种新政所造成的心理预期
预计在售楼盘30%客户受到银行按揭政策的影响，必须提高首付
首当其冲
反应最强
4·15新政对张家界楼市的影响
短期内张家界市场价格不会有太大波动，但在售成交量会有所萎缩
天方观点一
从短期1-3个月来看，市场会受一些冲击，主要是政策效应导致短期观望会使成交量会回落，房价应该不会出现太大波动。原因是此次政策目的在于打击投资者购房信心，抑制投资需求。短期密集出台系列政策后，购房者会觉得政策转向了，会有一个观望期，我们估计这个时间不会太长。 从4月28日鼎泰怡景园开盘的情况看，新政对张家界的影响比一二线城市低很多
4·15新政对张家界楼市的影响
张家界房政府的实施细则不会比中央政府更严厉，存在变通应对的可能
天方观点二
张家界的实际情况完全有别于一、二线城市的情况，作为三、四线城市本身就是本次新政的受害者，地方政府最多照本宣科的转发文件，并且不排除采取一些变通的方法支持本地房地产的发展，同时也不排除地方政府在特别时刻抓典型，处理个别违规开发商的可能性
各地已经出台的新政实施细则对比
4·15新政对张家界楼市的影响
张家界房地产市场发展的阶段决定了在经过短期的观望后会逐步走入正轨
天方观点三
张家界房地产市场处于房地产发展的初期阶段，具备非常大的发展潜力。张家界房地产市场总体来看是健康的，投资及投资购房者的比例非常低，所以新政的影响力更多的在心理层面。 2009年张家界实现GDP 比上年增长 13.7 %，经济运行速度比去年同期快0.5个百分点，增速仅次于2007年，创张家界建市以来第二新高。社会经济的快速发展决定了房地产市场会在暂短的时间步入快速发展轨道。。。。