策划案理论推索
----------之剑法流程全图
目 录
思维树状图
· 市场调研资料收集和访谈模块
· SWOT分析
· 项目机遇与特有优势资源梳理
· 项目资源因子分析及项目细分市场选择表
· 项目定位
· 中国城市房地产阶段论
· 目标市场模型
· 开发模式选择
· 开发方案选择
· 主题概念操作模
· 开发推广模型
· 以奥园为例的最终产品的生产模型
· 企业战略选择
· 国内外零售业各种模式
一、思维树状图
二、市场调研资料收集和访谈模块
项目
调查内容
调查方式
调查渠道
调查结论
宏观经济背景
城市概况：资源，区位，面积、人口，主要经济发展指标、产业结构，主要知名企业分布，文化特色；
资料收集
网站：当地人民政府、统计局、中经网。《城市统计年鉴》、近两年社会经济统计公报
对比全国和周边主要城市，了解城市在区域和全国经济发展格局中的地位，了解城市经济增长情况判断城市经济发展走势，以宏观把握项目的区域经济发展背景和投资环境

居民消费水平：人均可支配，社会消费零售，商品价格指数，居民储蓄余额，恩格尔系数；
主要发展计划：十五发展计划|、相关产业行业发展战略和计划；
城市规划建设情况
城市发展现状：总体功能和产业布局，土地利用，交通情况；城市总体规划：未来发展格局、城市主要发展方向、各组团新区定位、交通规划；城市房地产土地供求情况；重大城市建设项目和旧城改造情况；
资料收集访谈
《市志》，《市城建志》，《城市建设年鉴》，《房地产年鉴》城市规划局、国土局权威人士重大市政建设项目现场考察
详细了解项目区域的现状和未来发展定位、交通条件、分析主要建设项目对项目的影响

房地产业发展概况
近几年房地产（主要是商品住宅）总体供应和成交数据、各片区数据、明星楼盘、明星开发商、价格走势
资料收集访谈踩盘调查
《房地产年鉴》、政府房地产期刊、网站房地产经验人士，包括开发、代理、媒体地产版主要片区代表性房地产项目调查
了解房地产业发展历程、总体供求情况、了解代表性楼盘情况，分析市场反应和成败原因
企业
企业管理构架、发展构想、核心资源和能力
资料收集访谈
企业简介、刊物企业主要管理人士
了解企业资源，评估其开发能力
项目
地块现状地形地貌、地质水文基本情况、周边景观资源和配套设施
资料收集访谈现场踏勘
项目资料企业访谈
了解项目资源条件
三、SWOT分析
四、项目机遇与特有优势资源梳理
五、项目资源因子分析及项目细分市场选择表
六、项目定位
1、定位坐标系
2、定位雷达图
七、中国城市房地产阶段论
八、目标市场模型
包括模式锁定的特定目标市场群。总结目标市场群的年龄特征、行为特征，得出：
如上图所示，设收入水平和文化层次两个指标，按低、中、高三个水平层次，可以将目标市场群划分为9个组群。以**花园为例，那么，其主流消费群由以下5个组群构成：A型：高文化中收入的“知识英才阶层”。B型：高文化低收入的“前卫另类阶层”。C型：中文化高收入的“社会精英阶层”。D型：中文化中收入的“高级白领阶层”。E型：低文化中收入的“普通市民阶层”。对项目来说，不同组群的角色和作用是不同的：——A
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