造城
THE WORLD IS FLAT
has changed man's place in the world and the nature of his social relations.
The world has undergone profound changes in recent years
The progress of science and technology
谨呈：无锡盛高房地产开发有限公司
2009-2-18
项目地位
地块靠解放路、学前路、临近市中心，该地块原为荣氏家族工厂区，是中国民族工业发源地之一，具有深厚人文历史
本 项 目
项目地位
本项目规划为一个规模大、档次高、功能全的开放式滨中央生活区
占地：约360亩 总建筑面积：约74万方 整体容积率：2.7 住宅：约59万方 酒店及时尚商业：约15万方
项目地位
首期占地：3.5万平米 首期总建筑面积：17.1万方 首期总户数：2279 首期容积率：3.1 首期建筑密度：35.5% 首期绿化率：30%
本项目一期产品户型是以三房为主，主力面积以134-181平米为主
项目地位
西水东地块作为盛高置地在无锡的首个项目具有里程碑式的意义
盛高置地，是一家以发展及销售优质住宅和酒店物业著名的房地产开发商，集团成功发展三个著名的位于上海的大型住宅物业项目: 康桥半岛、康桥水都及东方庭院，盛高置地业务扩展至长江三角洲及一些成熟或新兴的市场，包括黄山、无锡、常熟、苏州，以及昆明和海口
项目地位
品牌开发商/城市中心旧改/城市运营/人文/综合体
需要回答的几个问题
1、城市运营项目如何操作 2、文脉资源怎么利用 3、淡市对项目影响是什么 4、首期怎么起势
我们的报告主要解决的问题是本项目首期住宅的问题，但我们仍需要从一个整盘的角度来对此思考
城市运营 [ attribute ]
中的精神 ——
经济的发展对城市空间的需求开始扩大，各个城市纷纷制定了新一轮的“城市再造计划”
项目地位
上海 上海火车站北广场旧区改造项目 苏州河旧城改造项目
杭州 龙翔里改造工程 解放路庆春路改造工程
深圳 燕南路88号旧城改造项目 海尚国际旧城改造项目
全国主要城市旧城改造项目
北京 德胜门外大街改造 前门大街改造
在这轮城市再造计划过程中，市中心大规模的厂区、棚户区等的旧改项目掀起了城市中心城市再造的高潮
本项目70万
万科·东郡
蠡湖一号
红豆国际
朗诗未来之家
金域蓝湾
阳光100
常工·城尚城
国信世家
本项目就是在这样一个全国大“造城”背景下的，中心造成的旧改项目
本项目位于南长区古运河以南，五爱路、运河东路以东，健康路以西，蓉湖路两侧，即解放路、学前路、健康路环绕的原国棉厂地块及周边市中心区域，紧邻无锡市中心解放环路的西南侧
茂业·豪园
项目地位
这类中心再造项目开发的核心思想是：对城市区域重新定位后的区域再造和运营
项目地位
通过多层次，复合化功能体系，形成城市生活新的一极
`
本项目
金科·观天下
常工·城尚城
学前路
项目地位
因为规模大，物业类型丰富，本项目不同于一般项目的点式开发。而是一个长期再造城市、运营城市的区域（面）开发
点式开发，卖点式营销
项目地位
居住——优质居住区吸引高素质人口的入住
人群的入住为商业发展提供基础
商业——商业配套进一步带动大量高端人群聚集，促成整个区域土地成熟
酒店、写字楼——区域土地成熟（交、配），为星级酒店和写字楼的开发提供良好的基础
酒店和写字楼的开发，又为居住和商业提供了产业支撑和升级的基础
[中心再造运营关键一]各类物业相互背书提升产品价值
项目地位
[中心再造运营关键二]通过对各类物业有节奏、有顺序的开发提升项目土地价值
城市中心再造项目价值曲线
项目地位
[中心再造运营关键三]“各类物业相互背书”、“有序开发提升区域价值”是建立在首期成功开发基础之上
Lead users Create Solutions 住宅和共建设施首先开发 树立区域形象
Beyond the ant-value
基于前期板块成熟的价值
写字楼[office building ]
区域价值
time时间
价值再次提升
商业 [ commerce ]
酒店[hotel]
城市运营20-80原则
建筑牢固基础，所有都建筑在其上
项目地位
首期开发成功，第一，通过首期开发催熟土地属性；第二，建立起板块市场认知和影响力
项目地位
[中心再造运营关键四]从项目整体的运营出发，要求项目首期营销战略重点放在项目形象建立和市场话语权获得
”导入期
”成长期
土地周期
开发重点
营销重点
”成熟期
基础配套 人口入住
物业升级：类型、档次共建配套
“告诉别人她会长得很美 ”重新定义区域价值，提升形象
“告诉别人她美得与众不同 ”基于区域价值，重新定义产品
“告诉别人她是完美的 ”利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大
陌生区域，认知度低
区域发展迅速，拥有一定区域价值
区域高成熟度，区域价值已被充分认可
维护、更新 物业升级：类型、档次
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