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有效时间：在市场变化不大的情况下，有效期半年，随着时间和市场情况的变化，上述评估价格要作相应的调整
估价说明：
本报告估价时点为2002年4月，本报告有效期为6个月，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整
本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场价值，即在评估时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设：
自愿的卖者；
在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成并达到合理价格，有一个合理的谈判周期；
在这个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的；
该物业能够自由地在市场上出售；
不考虑特殊性质买家的附加叫价
估价分析测算过程
基本方法
由于朝阳片区内在售楼盘交易实例比较多，这些住宅交易实例一般都是正常的市场价格，可以作为可比实例。我们根据估价的目的，在深入细致地分析了项目的实际情况，并综合考察和调研的基础上认为，利用市场比较法能够科学、准确、客观地反映天安第一城的正常市场公开发售均价
市场比较法步骤
【可比实例选取】：
为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼盘作为项目的比较标准，根据市场比较法对可比实例的要求，我们对朝阳片区的长春明珠、万科城市花园、富豪花园、富苑花园、富苑华城、长春筑业地产、亚泰花园、我的家园、威尼斯花园、维多利亚花园、星宇名家等住宅公开发售情况作了实际调研
基本情况如下：
项目名称
现状
位置
户数
售出比例
发售日期
平均售价(元/m2)
长春明珠
已入伙
人民大街198号
2000
90%
2000年6月
2500－3100
万科城市花园
预售
自由大路79号
300
400位意向登记客户
5月中旬
3000－4000
富豪花园
现楼
抚松路
3000
70%
1993年
2950－4100
富苑花园
已入伙
延安大路3号
296
80%
2000年4月
4600－7000
富苑华城
在建
南湖大道28号
1800
5%
2001年五月
3800
长春筑业地产
现楼
前进大街、卫星路
1443
2002年五月
2500－3000
亚泰花园
现楼
吉林大路281号
1578
15％
2001年四月
2500－4500
我的家园
已入伙
亚泰大街、繁荣路
1550
30%
2001年七月
2888－7200
威尼斯花园
已入伙
繁荣路
1500
85%
1998年
2600－10000
维多利亚花园
已入伙
延安大路15号
255
50%
4500
星宇名家
现楼
开运街、湖西路
2000
10％
2001年五月
2800－3600
2、交易情况修正
上述可比实例的交易都是正常市场交易价格，不做修正
3、区域因素修正（总分100分）
估价结果说明
【推算过程】
据常规经验，决定城市居民住宅价值的主要因素有以下几项：
地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴建居民住宅的成熟度
小区规划：环境规划，户型，交通组织，外立面风格，配套设施
市政配套：周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等
发展商形象、实力：资金实力，地产开发经验，客户聚集能力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展和管理
物业管理：物业公司综合实力，物业管理执行标准、服务内容、服务质素
户型安排：户型的安排是否同市场需求相吻合，内部结构设计及功能区的划分是否科学、合理
设备材料：用料是否考究、设备是否先进、有无装修等
社区规模：大规模的社区更容易引起社会购房人士的关注。同时大规模社区也可以从侧面体现发展商的实力
营销策划和推广：主力客户群定位、价格策略、入市时机、形象包装、广告推广
根据实地考察结果和项目物业构成要素比较可以得出以下推断
地块区位（权重9）
项目位于前进广场以西、电台路以东、卫星路以北、繁荣路以南。地理位置极其不优越，未来将逐步形成成熟的居住氛围，但时间将较长，交通、商业不完善约。平均价值约2600元/ m2
社区规模、小区规划设计、户型安排（权重15）
就本项目占地面积和总户数而言，用地面积42万m2，建筑面积60万m2，总户数4000多户超大型社区，在建筑设计及社区环境规划设计中极具超前意识，建筑设计由大连市建筑设计研究院担纲，其总体规划、建筑设计、户型设计别具一格，户
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