2019-05-10 湾流汇二期价格策略报告 谨呈：北京复地房地产开发有限公司二期销售目标二期整盘及07年度销售目标 07年9月下旬开盘，二期155套预计销售周期12~14个月，月均销售速度约12套/月。 二期整体地上建面均价16000元/平米。 07年全年实现销售额4.5~5亿元。三 一期销售结果回顾 本部分结论更加明确 我们的价格目标，客户怎么看？ 找李琳要WORD 什么样的条件下实现的？是不是价格速度都不错？一期销售目标实现情况小结 2006年12月23日 开始接受认购 2007年3月17日 开始正式签约 2007年6月4日 累计签约50%~73套 2007年7月30日 累计签约70%~104套 截至2007年8月26日 合计签约+认购量134套 一期总体147套实现90%销售 签约+认购额4亿1255万 地上建面均价13218元/平米 一期剩余货值5690万 预期一期实现 总体销售额4亿6945万 地上均价13569元/平米 实现超额收益1968万12000 12500 13000 13500 14000 14500 12113 12291 12996 13119 13368 13636 14005 14047 14374 14666 1% 6% 1% 2% 2% 3% 0.3% 2% 2% 上半年累计涨幅：28% 12.22 04.12 05.10 07.30 时间 01.04 01.18 02.02 04.05 05.02 06.04 15454 15000 5% 08.15 一期价格走势分析亚北区域07年上半年各项目价格实现指标分析 月 均 涨 幅 % 531-1 -2 月均销 售速度 亚北片区1~7月各项目均价走势图 成交套 均面积 本项目月均涨幅高于片区平均水平0.9个百分点 本项目与壹千栋、保利垄上、长河玉墅同属亚北区域第二价格梯队。 入市阶段同档产品单价水平与保利垄上基本持平，高于长河玉墅约1000元。一期产品去化特征分析 通过内部价格销控，各条产品线基本实现均衡销售。 8月份D户型部分保留房号放出，存量高于平均水平。宏观政策分析2003年—— 国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性卖压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期。 2004年—— 在4号令、71号令等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段。 2006年—— 5月17日，国务院要求切实调整住房供应结构。 5月29日九部委新政：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。 5月31日，国土资源部在全国范围内叫停别墅用地的供应。 7月，90/70政策出台，国家严格控制住房类型。 12月，别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目被列入《禁制用地项目目录》。 2007年—— 3月16日，物权法公布，自2007年10月1日起施行。物权法明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。……调节现有土地供应结构，用尽量少的土地建更多套住房。” 5月，国土资源部从31日起停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 6月，国土资源部强调要提高土地利用效率 “禁墅令”效果显现“物权法”推波助澜 自2003年，一系列“禁墅令”陆续发布，别墅类土地储备经过4年的消化， 存量消化进入尾声。别墅产品开始进入持续稀缺阶段。 物权法的刺激对别墅客户的成交起到促进作用。。