天津世贸大厦营销策略方案 一、2004年天津宏观经济发展情况 二、天津市酒店式公寓市场情况 三、项目概况 四、项目整体发展定位 五、酒店式公寓营销策略 六、酒店式公寓推盘计划 目录 一、2004年天津宏观经济发展情况 （一）GDP 2004年，全市国内生产总值完成2931.9亿元，比上年增长15.7%。全市生产总值增长幅度比上年提高0.9% 1997-2004年天津市GDP增长情况 （二）财政收入 2004年全市财政收入累计完成502.1亿元，按可比口径计算，增长26.7% 财政收入 （三）固定资产投资 2004年全市全社会固定资产投资累计完成1259亿元，增长20.3%，增幅比上年降低9个百分点，但增长速度仍处高位 固定资产投资 （四）人均可支配收入 城市居民人均可支配收入11467元，增长11.2%； 通过上述数据可以看出，2004年天津的宏观经济在迅速发展，国际、国内资产投资增长明显。天津整体经济的高速腾飞，给房地产市场的发展带来了机遇，同时给投资型物业及商业写字楼物业的开发提供了市场空间！ 二、天津市酒店式公寓市场情况 （一）市场供应情况 2004年，市区新增供应量1000套左右，建筑面积106400平米。 在建项目总计16家，近一半建在开发区 各类酒店公寓销售均价集中在6000-11000元/平米 （销售价格跨度较大，表明好的地段好的酒店管理公司对酒店式公寓的销售价格提升作用巨大。） 租赁价格集中在3-10元/平米/天 （配套设施好、服务质量高的酒店式公寓受到市场追捧，且租金不菲，其中国际级品牌的酒店管理公司依靠其全球化的客户资源，明显占据优势。） （二）市场租售情况 （三）市场需求情况 会展经济、奥运经济、北方金融中心建设、外资企业的进驻等因素对酒店式公寓的发展有很大的促进作用， 2004年天津市新批外资企业总投资在500万美元以上的项目281个，同比增长约54％。 外地、外资项目的高速增长，大量中高层管理人员和技术人员需要在津工作较长年限，中短期居住需求扩大，将支撑起酒店式公寓的发展 （四）2005年市区在售酒店式公寓项目资料： 05年酒店式公寓市场总体需求平稳，但供应量大，本项目入市需抢占市场先机。 在售项目中以投资型产品为主，其中面积40－80M2，首付较低的产品，市场接受度较高。 诚基中心凭借地王级的地段及低总价的优势，来吸引投资客的跟进，目前处于一两期交替阶段。 以时代奥城为代表的中高端产品，凭借品牌效应，高标准配套设施，准五星级的酒店服务，也获得了一定的市场份额 地域认同度高，号召力强 土地稀缺性 交通便捷 区域商务配套齐全 现代综合型物业 Choice集团国际品牌效应 区域内无在售同档次产品 金融街建设已成气候 境外金融机构进驻金融街 和平区、开发区金融街 的打造 相临区域的竞争楼盘 市场总体供应量大 政策面的不可控性 充分把握市场和地域优势 发掘商务商贸区的投资价值 寻找市场空白点，塑造特色鲜明的商业经营模式 寻找市场空白点，塑造特色鲜明的商业经营模式 推广项目的同时加强开发商形象的树立 配套、装修、服务体现业主的身份与品味 发挥优势，抢占机会 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁 优势 劣势 机会 威胁 航母级国际商务平台 顶级产品设计 五星级酒店服务 整合品牌效应 强调“友谊路”圈层的地位与区域 发展前景,金融街属性是项目的身 份和血统 产品的优势可以依托土地保持一种持续竞争力 投资条件成熟，增值潜力大 停缓建的社会负面效应 使用年限缩短了近10年 开发商品牌效应不明显 处于金融街的龙头位置 首付高，提高门槛 项目以全新的形象面世，弱化劣势 增加国际特征的符号，放大项目的国际感与现代感 三、项目概况 总建筑面积：约190000平方米 其中：甲级写字楼：42500平方米 五星级酒店：40000平方米 商场：42000平方米 酒店式公寓：35000平方米 地下三层：约30000平方米 酒店式公寓：约398套 车位：1100－1300个 四、项目整体发展定位 随着天津市政府明确对“北方金融中心”的城市定位，及目前友谊路建设力度的加强，使金融街的功能定位日益突显，对于本区域的商业发展起到积极的推动作用。 因此，本项目整体上引用国际上最先进的商业地产发展理念——“豪布斯卡（HOPSCA）。把本项目创建成为金融街乃至整个天津市标志性、引领性商业综合体，从装修配套、人文环境、营销推广、经营管理等方面全方位塑造与现有竞争个案的差异性，构筑全新的引领市场需求的商业地产模式，从而占据市场的制高点，获得可持续发展的市场占有力与品牌效应 项目整体发展理念 HOPSCA 航母级国际商务平台 项目整体发展主题 酒店HOTEL+写字楼OFFICE+停车楼PARKING＋ 购物中心SHOPPINGMALL+国际博览CONVENTION+ 公寓APARTMENT 五、酒店式公寓营销策略 目标客户群定位 营销推广总体战略 分阶段营销推广策略 媒体组合与投放策略 目标客户群定位 大、中型私营企业经营者 本市及异地的投资客 外资企业及私营企业的中、高层管理者 IT、金融、证券、保险等朝阳行业的白领阶层 国企的高级管理人员及各政府部门公务员 对自己及社会经济的预期感觉良好的人群 世贸商会资源整合 世贸商会是本项目的一大创新手段。包括客户资源体系的建立、客户资源与现场的对接、客户资源工作的布局、客户信息的及时反馈。 现场资源整合 现场作为客户到访并成交的主阵地，在项目销售阶段起到客户体验、客户收拢、客户资源再生的工作。 客户活动整合 通过不同类型的客户活动对原有成交客户进行维系，形成圈子效应，拓展客户渠道。 广告传播整合 通过大众传播及分众传播对目标客户群进行立体化宣传，建立品牌知名度，达到目标客户群对项目的认知、产生兴趣至最终购买的效果 目标客户渠道 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看