常州·乾盛兰庭 谨呈：常州乾盛置业有限公司 度总结 暨 营销总纲 上海世联乾盛兰庭项目组 2月 1.6亿，2.2亿，0.87亿，09年回款？ 5100，5400，6100，09年单价？ 1192套，31个月卖806套，386套卖多久？ 问题是什么？ 上门靠“路过”，成交靠“朋友”？ 害怕高射炮打蚊子，不打又不行，怎么打？ 九洲新世界110万/5300，兰庭18万/6000，仗该怎么打？ 为兰庭售罄而战！08年总结框架 项目历程 成交分析 营销推广总结 客户总结 展示乾盛兰庭档案 位置：常州天宁区兰陵路与光华路交汇处 总建筑面积：18万㎡ 容积率:2.5 绿化率:60% 住宅总套数：1192套 【9月首次开盘，目前余房400套】 一期商业：1.2万㎡ （已完工，待售） 二期商业：1.3万㎡ （已规划，待拆迁） 项目历程 本案项目占据区域领导者地位、高端品质已获得客户和市场的认可，但缺乏全市知名度、缺乏系统性 乾盛兰庭 项目历程 世 联 地 产 8月 老业主带新客户，赠送一年物业管理费 1~5月 全面封顶 智能化升级 3月 9月28日 世联进场 “二房免契税”活动 11月 “一期清盘，5080元/m2起”促销活动 10.1 新 联 康 触 动 麦 道 10月28日 样板房正式公开 “三房送橱柜” 活动 ，景观工程动工 11月 12月 二期开售 .9 .5 .9 12月08年总结 项目历程 成交分析 营销推广总结 客户总结 展示成交量自世联接盘后即稳步上升，进场3个月后，在最艰难的冬季，于1月迎来成交18套/月的佳绩 上半年宏观形势相对较好，在第二季度经济危机呈现的3月和4月成交量处于一年的最高峰； 6月之后，连续3个月成交量处于萎靡状态，金九未能呈现； 在市场进一步恶化，周边对手纷纷降价的情况下，在项目销售陷入疲态3个月之后，世联于9月28日正式进场，止住成交下滑趋势，呈现稳步提升势头 截至2月16日，世联累计成交59套，成交均价6008元/㎡，销售总额突破4000万 月均10.8套 成交趋势90㎡为本案去化的主力产品（45%）总体成交比例相对稳定，2房3房小3房 全年，2房为销量的绝对主力，占据半壁江山，为总成交量的45％； 2季度金融危机的影响，在第3季度显著出现，2房与大3房的成交比例与其它三个季度形成倒置状态 三季度2房比重刚过20%，与其他季度二房成交近50%的比例形成反差。 成交房型 成交比例=9:5:6进场后价格策略的调整，使成交楼栋去化更加均衡，低区劣势房源及中高区去化比重提升明显（↑70～200%） 景观优势户型（2#、7#）出货比重最高；10月之后，所售楼栋均衡性更加明显，3#、5#、6、8#楼去化比重明显提升 成交楼号分布 楼层分布 楼号分布 成交楼栋与楼层分布 1-5F低区楼层去化提升70％以上，16-20F中高区楼层去化比重是之前两倍，提升明显。 11～15F作为客户关注度较高的区段，去化比重稳定在20%－25% 12 主流成交总价段位于50～60万之间，占全部售出房源的41%，此部分房源为90㎡2房； 65～70万之间有小热点，主要为110㎡小3房； 70～90万之间有小幅提升趋势，主要为大3房。 总价分布 刚性需求型：50～60万——2房客户均质去化居住改善型：65～70万、品质追求型：75~90万由于原价格体系因素，5#楼存量集中在中区； 1#楼存量集在低区、B户型高区和 C2户型区，主要原因分别是采光差、价格高和户型不受欢迎 在原有价格体系中， 5#楼中间段价格最高， 导致房源剩余。现销售又受到前面未拆民房造成景观效果差影响。 1#楼低区客户抗性主要是采光不足及靠近幼儿园；6#楼区层4套抗性则来自于靠近商铺。 1乙B户型高区价格处于高位，导致滞留。 1#楼C1户型较C2户型去化好得多，原因在于C1是边套，客厅采光更好，有飘窗；而价格上两种户型没有拉开。 成交分布1主要成交抗性：光华路拆迁迟缓，导致南向景观较差 1#、5#、6#楼南向视野 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看