宝安中心区别墅项目定位报告 谨呈：深圳市润恒房地产开发有限公司 深圳恒丰地产有限公司 世联地产顾问 2006.3.15做出精品，树理品牌 发展商愿景 2007年末开始销售，规避风险追求高额利润 发展商目标 把握市场及客户，最大程度规避风险，实现物业价值最大化 世联能做到什么 项目目标梳理项目处在规划设计前定位策划阶段 需要解决项目定位，重点是产品组合建议 项目特殊性：项目的两个地块分别属于两个发展商 项目现状 现阶段任务 项目现状、任务及目标 项目目标梳理 项目所处阶段需要解决： 项目定位； 产品组合要以实现项目价值最大化及平衡两个发展商利益为目标 项目任务梳理通过功能定位的丰富实现物业价值 深入挖掘项目和区位价值 产品全面创新、领先和树 立标杆 提高客户权益，附加更大价值 实现物业 价值最大 化路径 产品组合实现物业价值最 大化 通过形象定位实现客户精神需求的提升 项目市场定位 项目客户定位 物业配比及价格建议 项目定位 项目属性定位 项目功能定位 项目形象定位 项目规划设计建议 项目产品规划建议 以物业价值最大化和项目价值体系 建立为目标的项目定位 目标与任务的关系通过定位，我们达成目标恒丰地块实现销售收入10.1亿元，润恒 地块实现销售收入9.8亿元。 世联将凭借对豪宅市场及客户的把握，最大程度为项目规避风险， 并建议项目提前营销，争取到更多的目标客户 目标实现稀缺城市滨海纯别墅 宝安中心区第一块也是稀缺的纯别墅用地 生态的、科技的高品质产品 创新的户型设计 新奢华主义的产品主张 纯粹、地道的风格建筑 智能化的配置 顶级酒店式物业管家 强强联手的团队合作 项目价值体系的建立项目市场定位 项目客户定位 物业配比及价格建议 项目定位 项目属性定位 项目功能定位 项目形象定位 项目规划设计建议 项目产品规划建议项目属性定位模型 项目分析 区位分析 区位属性 区位前景 经济指标 项目四至 交通及道路 景观资源 项目属性定位 本项目处在新开发区域，需要通过项目分析和区位分析判定其基本属性 世联对高端物业 属性的界定模型项目分析 项目分析 区位分析 区位属性 区位前景 经济指标 项目四至 交通及道路 景观资源 世联对别墅属性 的界定模型 世联对高端物业 属性的界定模型 项目属性定位本项目经济指标： 地块1： 占地面积：72500.38平米 建筑面积：住宅40400平米 居委会100平米，物业管理及会所3000平米； 容积率：小于0.6 车位数：200个 地块2： 占地面积：72499.14平米 建筑面积：住宅41100平米 幼儿园2400平米，网球场1个，垃圾站1个 容积率：小于0.5 停车位：每户不小于2个 本项目位于宝安中心区，总建面8.2万，容积率0.5-0.6，是深圳西岸第一块纯别墅用地 项目指标项目四至 项目三边临路，进入性强，但有一定噪音影响，私密度不高，南面景观较优 新安六路 罗田路 兴华路 规划路 东面 罗田路 学校用地 南面 规划路 低层住宅用地 西面 新安六路 北面 兴华路 深业新岸线 学校用地 深业新岸线 低层住宅用地项目交通便利，路网通达性较好，项目所受噪音污染较小 红线——西部通道 黄线——城市快速路 蓝线——城市主干道 紫线——城市次干道 绿线——景观干道 红圈——地铁站 红线——主要步行空间 绿线——林荫道 蓝圈——人行地下通道 本项目 交通及道路进 入状况分析项目南向有海景和良好市政公园景观，但是受前面别墅用地不确定性的影响，景观资源的利用性存在一定困难 项目南向有海景，海面上散落较多渔船，海景的景观程度较低；西南向湾景有一定的可视性。 项目南向有较好的市政公园景观； 由于地势较为平坦，本项目为低层建筑，海景和市政公园的可视程度较低 项目景观 资源分析 项目地块 南向滨海带及海景 西南向湾景 别墅用地 滨海休闲带将建成西岸的红树湾本项目属于紧邻滨海休闲带及海景、周边环境纯净、交通便利的别墅项目 项目分析 区位分析 区位属性 区位前景 经济指标 项目四至 交通及道路 景观资源 世联对别墅属性 的界定模型 世联对别墅属性 的界定模型 项目属性定位项目所属宝安中心区是深圳市规划、起点较高的新城市区域中心 项目区位属性 A区——商业中心区 B区——内港码头区 C区——中央公园区 D区——D-1公园西区 D-2公园东区 E区——滨海区 F区——西城区 G区——北城区 H区——市政区交通将促进城市的西移，拉进了宝安中心同城市的距离，商业氛围的形成将进一步促进宝安中心的城市化 项目区位前景 核心商业街位于新湖路，依托交通主轴、分布于地铁沿线，与住宅区距离适中，即可保持居住功能的纯粹性，又保证了商业的配套功能 商业分布宝安中心区将是未来深圳滨海城市重要形象标志，是深圳的名片之一 项目区位前景 设有红树林公园、观景塔、漫步通道等充满滨海气质的休闲旅游设施，打造西岸的红树湾填海区 18 项目分析 本项目属于有一定景观资源、周边环境纯净、交通便利的别墅项目。 区位分析 本项目是规划起点较高的新城市区域中心，将是深圳滨海形象的标志之一 项目属性定位 本项目属于新城市区域中心的、享有城市资源和配套的、滨海的稀缺别墅，将成为深圳的滨海形象名片 本项目本项目近距离的享有城市资源、滨海资源；同时也是城市中少有的低密度物业。 与城区的距离通常包含了心理距离，享有城市资源的程度 项目属性界定 景观 强 弱 远 近 与城区距离 景观物业（景观资源稀 缺、密度较低，距离城市 较远，如天琴湾） 顶级物业（享有良好景观资源以及良好的较为稀缺城市资源，如波托菲诺别墅） 郊区物业（有一定的景观资源，没有城市资源的有一定规模的低密度物业，如尖岗山） 城市物业（享有良好城市资源和一定景观资源的物业，圣莫丽斯） 世联高端物业属性定位模型 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看