2017-12-19 卓达河西务别墅项目定位初探 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 谨呈：天津卓达地产本报告旨在通过世联地产对项目本体条件及所在市场环境的研究与理解，对项目整体发展方向和面对客户群体特征作出初步判断，并为项目下一阶段工作的推进提供依据。分析思路 基于本体，寻求项目优劣势 基于针对市场KPI，发现项目机会 基于客户需求，优势/机会变卖点 项目定位假设 下一步工作思路 案例分析基于本体，寻求项目优劣势项目区位 项目位于天津武清县西北，距天津市区30公里，北京70公里，地处京津城市群中间地带 本案 项目位于武清县河西务镇；距天津市区30公里，天津机场40公里，滨海新区80公里，廊坊10公里,首都北京70公里 武清县河西务镇位于天津市西北部，地处京津之间，城区距北京机场、天津新港各70km，驱车经高速去北京、天津港不超过1小时。现状需要通过津福、京沪、京津塘等高速公路连接天津市区及周边区域，交通便捷，到达天津市需要1小时 京福公路（104国道），双向二车道，直通天津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行车辆较多且以大型货运车为主 京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高速公路交叉，直达天津市区（高速费30元） 京津塘高速公路，双向二车道，是区域内最为繁忙的高速公路，快速联通天津、北京和滨海新区，京津塘二线正在修建中，预计通车 交通分析 京福公路 京沪高速 武落公路 至廊坊 至廊坊 至天津市 至天津市 至天津市 至北京 京津塘高速 京津塘高速二线 良廊公路 碱东公路区域规划和发展定位不明，偏离重点发展轴线 区域规划 戴市长等几位市领导提出了明确意见，要求武清要建成“展示天津的窗口、天津发展的桥头堡、京津之间的明珠” 武清新城定位为： 武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市 目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地。如果成功落户武清，将对区域发展带来极大的拉动作用，预计第二机场选址工作在完成，启动建设，2015年建成投入使用 武清城市空间结构： 一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。 两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射。 八大组团：新城核心组团；外围7个产业特色鲜明的小城镇组群。其中，东部发展带，包括3个组团，以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲旅游为主业，配套发展现代制造、生态农业；西部发展带，包括4个组团，立足现有基础，发展现代制造为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。城镇定位为商贸集散地，绿色环保城 河西务镇农业发达 南北贯穿103国道 有良好的工业基础 基地现状基于本体寻找优劣势 优势 劣势 容积率0.3 本 体 条 件 区域平台 城市远郊，认知差 前提 地处京津走廊，交通便利 属于城市远郊，车程1个小时 高舒适度纯别墅项目界定 具一定生态资源的远郊非认知区域 中等规模别墅项目天津远郊别墅市场 武清区域房地产市场 京津走廊别墅类物业市场 基于针对市场KPI，发现项目机会天津整体别墅市场格局74 126911151724 26 25 27 282113本案 22 23 城市边缘第一居所 别墅区 休闲度假别墅区 城市别墅区 公园奥运 别墅区 一个小时 一 个 小 时 25 分 钟 45 分 钟 30分钟 29 30 郊区资源别墅区 31 城市生态别墅区 天津别墅市场产品属性丰富，各板块布局集中于外环线周边，外扩趋势显著 13 圈层结构: 城市别墅 城市生态住区 第一居所城市别墅 城市休闲别墅 资源型度假别墅810 往密云怀柔 城市别墅 城市生态住区 城市休闲别墅 资源型度假别墅 别墅板块分布957 第一居所 郊区别墅 北京别墅版图: 板块分化&圈层结构 北京拥有成熟的别墅市场，各板块布局呈现出明显的圈层结构特征 14 天津与北京别墅市场对比 郊区资源别墅区 天津别墅市场尚未成熟，各产品板块虽齐全，但布局并无明显的圈层结构特征，远郊资源度假型别墅区尚未成形。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看