骏凯豪庭商业街 策划建议书 广东中原地产代理有限公司 2008年8月14日 PART 1 江门住宅市场分析 （注：今年3月1日起，江门市区（未包括新会）所有在售期房、现房全部实行网上即时签约，该数据更接近市场的最新动态变化，所以，以上统计图仅以市房产局官方网站公布的3月及以后的数据为基础。） 数据来源：江门市房产局 由2008年3-6月江门市区商品房成交量和成交均价走势图可以看出： 楼市“量缩价升” 的现象非常明显，成交量不断缩小与楼市的整体低迷有关，随着房价的调整到位，市场会逐渐回暖；成交量萎缩，而成交均价却一直上涨，说明大户型和高端住宅产品在成交量中占了一定的比重 楼市走势分析 数据来源：江门房产局 数据来源：江门房产局 江门本地市场上供应的楼盘，大户 型的高端住宅（包括别墅）占据绝大比例 而小户型产品的供应明显不足。因为去 年房价上涨过快，市场供应的住宅户型偏 大，使得房屋总价过高，超过了大部分中 等收入家庭的购房能力。大量真实的需求 被抑制，导致了成交量的萎缩。由此可看 出江门楼市供应结构处于一种失衡的状态 ，需求市场和产品市场根本无法同步 产品供应结构不合理，需求市场和产品市场无法同步 江门楼市特征分析 区域住宅市场分析 蓬江、江海市场分析 新会市场分析 蓬江、江海房地产市场分析 从上述数据来看，与07年相比，今年上半年市区除了商品房交易均价上升外， 成交宗数和成交面积都大幅度减少，说明今年上半年江门市区楼市处于持续观望状 态；而成交金额没有出现相应的大幅度减少，又说明大户型产品及别墅产品在总成 交量中占了相当的份额，由此也大大拉高了商品房交易的均价 数据来源：江门市房产局 上半年商品房交易（含预售）情况 数据来源：中原地产研究 在户型结构上，三房户型需求量最大， 依然是市场交易的绝对主流；两房及以下 和三房占总量的80%以上，由此可见中小 户型最受当地市场的欢迎。这一方面与江 门市民有关，另一方面与当地市场住宅产 品的供应结构有关 产品成交结构分析 从右图可以看到，80-120平方中户型产品占到37.69%，120平方及以上大户型产品的占总成交量的42.41% ,说明大户型是市区住宅产品成交的主流 数据来源：中原地产研究 房屋单价在 3000 元 / 平方米以下的商品住宅最受欢迎，占总成交量的60%以 上；同时3000-6000元/平方米的产品占总成交量的30%，环比提高了20%，这说 明高档住宅产品成交量有所增加，由此也拉高了整个楼市的均价 产品成交价格分析 新会区目前主要在售的楼盘有8个，位置集中在圭峰板块和开发区板块，产品以别墅为主，除雍翠华庭只推洋房之外，其余各盘都有推出别墅产品；圭峰板块中圭峰豪庭处于尾货消化阶段，圭峰花园及玉圭园陆续有新货推出；开发区板块新会碧桂园洋房推货量较大，别墅产品处于尾货消化阶段；今古洲二期别墅产品及洋房逐渐推出市场。预计未来新会住宅市场供应量充足，市场会保持稳步向前发展 新会房地产市场分析 新会上半年楼市分析 图表显示：今年1-6月份新会楼市总体走势平稳，带小区管理的商品住宅均价明显要高 于普通商品住宅的价格,价格波动的幅度较小, 一直维持在3000元/平方米左右的水平,说明市 场的供求状况总体平衡。同时上半年的别墅市场也较为稳定，1-3月成交均价呈递增的状 态，3-6月走势较为稳定，其中6月份较5月份均价有525元的涨幅，这和6月份有别墅新盘的 推出有关 数据来源：新会区房产局 江门房地产市场产品统计表 江门住宅市场分析---- 微观市场 在售住宅项目价格分析 数据显示：洋房方面江海、 蓬江属市中心地段，价格较高，均价达到4131元/平方米； 而新会的洋房均价为3270元/平方米，与市区均价相差861元/平方米。别墅方面，由于江门 市区五邑碧桂园供应量大且价格低，拉低了整体均价。相对而言，新会天然环境优于江门市 区，且别墅密度低，于是别墅价格高于市区。靠近新会的中山横栏地区洋房均价为3500元/ 平方米，而产品的设计更加合理，会给新会住宅市场带来一定的竞争压力 数据来源：中原地产研究 （注:江门全市不含中山横栏） 在售住宅项目产品分析 由图表可看出，江门市区在售住宅产 品以面积在120平方以上的三、四房中大 户型产品为主，而120平方米以下的中小 面积产品则较为紧缺，供求失衡。同时 别墅等高端住宅产品在所供应的产品总 量中也占了很大的比例，一定程度上造 成了江门住宅市场供应结构的不合理 数据来源：中原地产研究 数据来源：江门新闻网 客户群分析 江门市中心城区2008住房建设规划 数据来源：江门市规划局 注：2007年全年批准预售总面积为138.29万平方米，08年数据与去年相比略有 降，说明在楼市观望气氛浓厚的情况下，住宅的供应量也受到了相应的调整 未来供应情况分析 江门市中心城区2009住房建设规划 数据来源：江门市规划局 未来市场供应列表 经济实用型产品将受江门消费者青睐，高端产品升值潜力大 从以往成交的数据看，面积均值都在80-160平米左右，需求产品结构相对稳 定。但随着各大房地产商的进驻，楼盘结构会发生一定的变化，供应市场将打破 舒适型产品占主流的局面，主导产品会向经济实用和升值空间大等类型转变。随 着“ 90/70 ”政策及限制别墅用地项目政策的逐步落实，市场上的别墅、大户型单 位将会逐步减少，这些产品的升值潜力将会逐渐显现 高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城骏园 世纪花源三期 各区域楼盘个案之--蓬江区 高尔夫一号 高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城骏园 世纪花源三期 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看