鼎峰长安咸西村地块前期定位报告 东莞中原事业一部 20101101 以有形建筑创造无限生活 我们如何理解鼎峰的品牌期望？ 属于自己的品牌主张 属于自己的产品序列 属于自己的客户体系 打造品牌，让鼎峰品牌成为豪宅符号的里程碑； 让大众认同鼎峰的产品，打造精神的核心； 让大众追捧鼎峰的豪宅价值主张； 通过营销手法来实现鼎峰的梦想； 一个企业的决心和梦想 中原地产如何思考长安咸西项目？ 螃蟹好吃，吃过了才知道；未吃之前，谁都会考虑被夹的风险 作为鼎峰在长安地块开发的第一个大型三旧改造项目，鼎峰的目标已经不仅仅炒作；而是进行一个项目开发，最终以吸引长安高端人士的居住为核心目的； 作为长安最大豪宅地块，兼顾着成功开发和品牌建设的双重压力； 作为鼎峰战略上豪宅之路里程碑意义的地块开发，承载着鼎峰的建筑梦想和品牌梦想； 市场的风险显而易见，内部的竞争，外部的竞争，不一而举 真实的需求，最高的期望，未知的风险、无限的压力 我们将以什么样的方式来解决问题？ 1、用强大的数据资源分析市场中存在的各种客观条件； 2、通过中原对长安的经验和理解，为项目的开发方向做出客观支撑； 3、通过科学模型、成功案例等方式对项目产品的打造提出可行方向建议； 精诚所至 金石为开 发展战略原则 项目整体定位 本体分析 潜在客户量及 购买力分析 核心价值点导入 市场分析 整体规划布局建议 物业发展建议 最佳容积率选取 报告思维导图 启动区策略 户型配比建议 基于CVA，即“竞争的价值增加” (Competition Value Added) 找到能形成价值点和竞争力的因素 解决从市场到产品对接的问题 发展战略的出发点 基于3C原则来进行项目发展定位 3c定位法则 Case 项目条件 Customer: 客户敏感点 Competition: 市场竞争 客户特征 客户的特性？ 认同什么样的项目特质？ 市场现状和竞争 项目本体特征 市场大环境如何？ 市场现有项目水平如何？ 项目自身具备的素质？ 项目的初步定位——顶端形象，高端产品为主的大型城市豪宅社区 基于3C法来构建项目物业发展建议的体系 目的： 发展战略原则 项目整体定位 本体分析 潜在购买力分析 核心价值点导入 市场分析 户型配比建议 物业发展建议 整体规划布局建议 COMPETITION：市场竞争分析 启动区策略 最佳容积率选取 PART1:宏观经济环境 政策是楼市的风向标，但对楼市的制动力似乎在逐渐减弱； 东莞作为外向型经济厂地，受到金融危机影响依存，恢复速度偏慢。 实业受影响，企业家将急切寻求资金的“避风港” 宏观经济 2010年楼市调控分析 ■房贷 完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。 ■二套住房《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知 》要求住房城乡建设部要会同人民银行、银 监会抓紧制定第二套住房的认定标准。对于第二套住房的认定直接关系到国务院系列政策是否能 落实有效执行，第二套住房认定包括以家庭或者个人为单位、是否还清购房贷款等多方面因素 人民币升值、通货膨胀、全国多地限购令出台，三座大山成为2010年房地产的主旋律 信贷的收紧造成了首付比例的增加，对购房者资金的要求有所提高； 普通购房者受影响大，而豪宅客户受影响偏小 政策面 为了抑制房地产投机行为，中央已颁布一系列调控政策，客户观望情绪浓厚，客户购买的资格受到严格控制； 深圳受到限购令影响，投资房产的资金有外溢周边城市的趋势； 宏观大环境小结 2010年市场在政策调控、房贷收紧等因素的影响，房地产投资成本提高，风险加大，房地产投资行为将受到抑制，整体大环境遇冷。 豪宅客户资金充足，受政策影响较普通客户较小； 深圳受限购令严格执行，为与深圳交界的长安镇带来绝处逢春的契机 通货膨胀导致资金贬值，国家抑制房地产企图明显，房地产业瞬间被推向风口浪尖，对于保值增值力俱强的豪宅而言，“危”与“机”并存 PART2:长安城镇概况 长安概况 长安的区域辐射力与影响力 香港区域经济辐射至深圳周边，带动深圳经济，特别是深圳 房地产的发展。 莞深同城已经形成，东莞与深圳联系日益紧密，受影响比较 突出的，为接壤深圳的东莞镇区。 广佛一体化，广深一体化经济推动加速，珠三角经济再次腾 飞，直接带动区域经济提升。 大区域已经形成，作为多区域经济辐射的交集，长安镇及其 周边、深圳沙井镇及其周边，将会形成一定时期的经济高速 发展时期。而作为长安镇作为珠三角生态乡镇和区域中心镇 区，经济发展将再次提速 项目所在区域 长安镇城市发展的规划 城市总体规划 在规划期内（2020年以前），把长安建设成现代化花园式中等工业城市，穗深经济走廊重要接点城市；东莞沿海产业带的综合性加工制造基地； 版块规划 1）通过北部中心区的建设，强化城镇轴线，完善城镇功能，发展大型公共设施，提升城镇形象和环境品质，形成文化、行政、商业中心。 2）以现有的工业基地为基础，调整行成向南拓展的城镇产业空间带，集中建设南部沿海片区 长安镇拥有雄厚的经济实力，而近年受东莞产业转型影响，经济增速有所放缓， 但经济根基仍然十分稳固； 2008年生产总值首次超过200亿元，达到202.1亿元，同比增长14.6％。2009年更飙升到208亿元，平均年增长率稳定的维持在14%以上；税收总额27.7亿元，增长17.0％； 09年长安镇生产总值仅次于虎门（214.8亿元），排名紧跟长安镇的后三位是厚街（160.9亿元）、塘厦（145亿元）、常平（144亿元） ； 09年全市村组净资产排名长安镇乌沙村（17.88亿元）、长安镇锦厦社区（16.48亿元）、长安镇霄边社区（14.13亿元），分列东莞前五名 数据来源：东莞市统计局 长安的经济实力 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看