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需求细分
首置
首改
投资保值
本地动拆迁需求 本地分巢型需求 外地安家型需求
改善型需求 升级型需求
区域高端客源居住功能部分外溢
［外循环客源：导入外来客源需求］ 沈阳中心城区土地、商品房供应的日趋减少，房价的不断攀升，置业门槛的提高导致一部分购买力有限的客源逼走至中心区的外围板块；另外区域热点的产生和先天地理位置优势使沈阳人选择长白岛
需求细分
首改
多改
投资保值
改善型需求 升级型需求
类型替换 （换别墅、换洋房）
外来高端客源居住选择少，多为投资
通启客源解析之外循环客源
长白岛客源以区域内循环为主，外循环具有地缘性
注：数据来源长白岛销售人员深度访谈
-客群来源目前以内循环（和平区）客户为主，外循环客群具有显著地缘倾向，沈河、铁西为主要客源区
长白岛客群-和平区/沈河区沿地缘区域性溢出
-城市核心区住宅供应饱和，核心区购房客户沿地缘区域溢出，导入长白岛的为区域高端客群
长白岛
沈河区
和平区 政府机关、电视台、电台和日报社等机构驻地。 各国驻沈阳领事馆和韩国驻沈阳办事处，行政办公气氛浓郁
是沈阳市重要商贸区。 新兴第三产业遍及全区，具有良好的软硬件基础
沈河有清代皇城建筑群，有中科院四个研究所和两所知名工科院校，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区等
长白岛客群-铁西旧城改造使高端城市客户外溢
东拆西建
老城区
开发区
沈阳市铁西区位于沈阳市中心城区的西南部。辖区面积484平方公里，人口114万
-铁西从传统工业区到商贸生活区转型，区域内自身产品供应丰富，但产品相对中低端
2002年，铁西区政府提出“东拆西建”政策，把工厂整体从市区搬迁至开发区，老城区空出较多用地，用于商贸和居住区建设
长白岛客群-铁西旧城改造使高端城市客户外溢
-长白岛开发与铁西宜居转型时间重叠，但宜居环境较长白岛相对较差，导致区域高端客户外溢
铁西商品房供应整体呈现“量高价低”特点，品牌开发商布局铁西，高端产品处于升级中
长白岛客群从“城市挤压”向“板块吸引”转变
长白岛
和平区
皇姑区
铁西区
区域选择观念：“被动”变“主动” 从“偏远、郊区”印象到“绝版区域”、“未来城市中心”、“高端居住区”
观念转变，将会使区域价值认识产生颠覆性的改变，稀缺性吸引将会促动新一轮的客群升级
长白岛客群将由“购时代”，迎来全面“住时代”
注：数据根据项目未来入住情况推算
-2010年后，长白岛客群将真正开始全面“住时代”，开始“岛居生活”
长白岛客群演变特征
[核心课题] 长白岛客群特征与变化？
“城市挤压”到“板块吸引”
内循环到外循环，高端客群导入
“购时代”到“住时代”体验增强
-长白岛目前已完成客户“长白岛高端板块”认知的转变，进入高端客群加速导入期
长白岛客群变化影响因素-沈阳扩城
东陵区划出浑河站西街道和浑河以北土地，与浑南新区、航高基地合署
沈河区向东扩，将东陵区泉园、丰乐街道以及五三、南塔、东陵、马官桥街道东三环以西、浑河以北地区土地划入
和平区向西南扩
皇姑区向东扩
大东区向北扩
铁西区辖区基本不变
沈北新区辖区基本不变
-沿袭政府“东优、西进、南拓、北统”发展规划，将全面拓城，使沈阳三环内全部变成主城区 -拓城将加速沈阳城市化进程，拉升土地价值，创造并积蓄更多的市民改善需求
《市委、市政府关于我市行政区划局部调整的决定》
长 白 岛
长白岛成为和平区南部龙头
沈阳将作为2013年全运会主会场城市，按照有关要求，沈阳市将承办十二运会60％以上的体育赛事。 十二运会主赛场设在沈阳奥体中心
全运会影响
出台区域性战略调整决策 近期目标为“建设大浑南、迎接全运会”，具体措施包括重点道路、桥梁等基础设施建设大提速，全面启动比赛场馆及配套服务设施建设等
东陵区、浑南新区、航高基地合署办公
-为迎接全运会将全面建设“大浑南”，配套设施及场馆建设，不但提升浑南区域价值，将对临近的长白岛板块起到辐射与推动作用
沈阳奥体中心
长白岛客群变化影响因素-全运会建设大浑南
长白岛片区： 沈阳南北金廊、东西银带的交会点上； 是沈阳北统南拓、建设大沈阳的桥头堡； 是未来沈阳现代化国际大都市的标志性区域； 从机场进入沈阳的门户地带； 集结了众多先进城市要素，如地铁、机场、城市快速路等; 有较高的区域认知度；
机场
金 廊
规划地铁4号线
长白岛区域
-城市格局与交通格局变化，将使长白岛成为城市名片，长白岛区位优势与自然优势表现将会更加突出
长白岛客群变化影响因素-区域成熟
长白岛客群变化趋向分析
---长白岛客户群将从原来的市中心客户变为全市客户 地铁、金廊、大浑南的城市结构变化与区域成熟度的提高，在缩短长白岛与城市物理距离的同时，也缩短购房者对长白岛的心理距离，区域性的购房心理限制将会有所突破
---客户类型将会出现升级与多元化 便利的交通与优质的景观资源，使长白岛由区域性稀缺向全城稀缺转变，改善型客户的需求将会有所升级，资源性产品、舒适性产品需求增强，别墅回归客户，城市别墅客户将会更加关注长白岛
---客群对项目的关注点将从“房子”转向“服务”，从景观资源转向个性化与特色化 长白岛由政府概念到品牌开发商集中开发，品牌差异与房子自身差异将会进一步缩小，而客户对开发商服务的关注将会有所升级，对居住体验与居住感受的关注度提高。 从对房子外部位置、外部景观的关注将会向对房子是否满足个性化需求，服务是否有特色方向发展。
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